Рынок недвижимости Праги: тенденции и прогнозы

В Европе не так много городов, которые могут похвастаться популяр­ностью Праги как с туристической точки зрения, так и с точки зрения большого количества иностранных граждан и корпораций, которые ин­вестировали тут в объекты недвижимости различных видов и масштаба.

Быть может, это связано с её расположением в самом сердце Европы, всего лишь в нескольких часах езды от Мюнхена, Вены и от других восточноевро­пейских столиц. Возможно, это также связано с большим количеством бюд­жетных рейсов, которые позволяют «приземляться» в городе прямыми рей­сами практически изо всех уголков континента (и не только). Наверняка, это прежде всего и особенно благодаря уникальной и неповторимой атмосфере этого города, представляющего собой блестящую эмблему «Mitteleuropa».

Первый бум на рынке недвижимости в Чехии произошел в период с 1998 по 2003 год: за этот период средние цены на жилье в стране вырос­ли более чем на 60%, в преддверии вступления страны в ЕС в 2004 году.

За этим последовали годы относительного застоя в том числе в связи с тем, что парламент принял решение о том, что даже гражданам ЕС, не проживающим в Чешской Республике, было запрещено покупать не­движимость в течение переходного периода продолжительностью 7 лет.

После кратковременного роста цен (в период 2006-2008 го­дов) на рынке отрицательно сказалось воздействие глобально­го финансового кризиса, и средние цены несколько снизились.

Только с 2014 года снова стало наблюдаться постепенное вос­становление, и в последующие годы среднегодовой рост соста­вил от 5% с пиковыми значениями более 10% после 2016 года.

И каков сейчас рынок недвижимости в столице? Мы разговарива­ли на эту тему с Ростиславом Петченко, гендиректором группы ком­паний Гартал, которая на протяжении последних 20 лет заверши­ла многочисленные проекты строительства новых объектов и реставрации исторических зданий в центре города.

1. Какова была динамика цен на недвижимость в Праге за последние 3 года? В самых центральных районах города каков диапазон средних цен сейчас?
Последние 3 года цены на недвижимость в Праге росли в среднем 15% в год. Это связано в первую очередь с высоким спросом и недостатком нового жилья. Что касается квартир в центре города, то цены колеблются от 5 до 8 тыс. евро / м2. В отдельных проектах можно столкнуться с ценой 9-11 тыс. евро / м2.

2. Что можно купить сегодня в Праге (и в каких районах) за 100.000, 150.000 и 200.000 евро соответственно?
За 100 000 евро можно купить однокомнатную квартиру либо студию площадью до 25 м2 в отдаленных от центра районах Праги. Подвал и паркинг будут стоить дополнительно около 15 000 Евро.
За 150 000 евро можно купить однокомнатную квартиру либо студию (до 25 м2) в центре города или районах с хорошо развитой инфраструктурой (станция метро, торговый центр) либо небольшую (до 50 м2) двухкомнатную квартиру в тех же отдаленных от центра районах Праги.
За 200 000 евро можно купить просторную однокомнатную квартиру (35 м2) в центре города либо в районах Праги 5, 7, 8 с хорошо развитой транспортной доступностью и инфраструктурой. Также за
эту стоимость можно найти двухкомнатную квартиру до 60 м2 практически во всех частях Праги, кроме центра.
Выше приведенные примеры ориентировочные и указывают на общую тенденцию. Часто бывает, что квартира в центре города стоит дешевле, чем похожая квартира не в центре. Все зависит от
инфраструктуры, транспортной доступности, качества внутренней отделки и дополнительных удобств (балкон, подвал, паркинг).

3. По какой цене можно снять в долгосрочную аренду однокомнатную, двухкомнатную и трёхкомнатную квартиры с нормальным ремонтом ("под евро", но не класса "люкс") в центре города?
Однокомнатную - 600 евро в месяц
Двухкомнатную - 750 евро в месяц
Трехкомнатную - 1 000 евро в месяц
Выше указанные арендные ставкивключают коммунальные платежи.

4. В каких районах столицы (из наименьшее "раскрученных" на сегодняшний день), на Ваш взгляд, ожидается самый интересный рост цен на недвижимость в ближайшие годы? А почему именно в этих районах?
На мой взгляд, наиболее перспективными районами на сегодняшний день являются:
- Глоубетин, Пальмовка (Прага 9) - районы, которые в последние годы меняет свой облик и где пустые участки, морально устаревшие объекты и бывшие промзоны застраивают интересными
проектами;
- Споржилов, Ходов, Забеглице (Прага 4) - районы с множеством зелени и отличной инфраструктурой, где постепенно строятся новые жилые и коммерческие проекты;
- Нусле (Прага 4) - непосредственно примыкает к одному из самых дорогих пражских районов Винограды, но цены на жилье здесь все еще очень приемлемы.

5.Насколько мне известно, один из самых популярных для инвестиции вариантов на рынке недвижимости Праги это так называемые "atelier". Каковы различия между этими помещениями и "полноценными" квартирами?
Atelier (по-русски студия или апартамент) имеет технические параметры как обычные квартиры, однако из-за несоблюдения некоторых правовых требований не может быть введен в эксплуатацию в качестве жилого помещения. Кроме этого, в апартаменте нельзя прописаться на длительный срок.

6.Есть ли ограничения в отношении иностранцев, желающих приобрести недвижимость в Чехии?
Ограничений нет - иностранец имеет право приобрести любую недвижимость на территории Чехии.

7. Чешские банки готовы кредитовать покупку недвижимости со стороны иностранцев-нерезидентов? Если нет, то есть ли какие-либо альтернативные варианты кредитования, доступные иностранным гражданам? 
C октября 2019 г чешские банки выдают кредиты иностранцам только в случае наличия у них вида на жительство. Вследствие реакции на данное ограничение появился и альтернативный продукт, о котором хотелось бы рассказать подробнее, т.к. на сегодняшний день это единственный способ получить финансирование при приобретении недвижимости для нерезидента. Эта система работает по принципу лизинга. Лизинговая компания выкупает выбранную клиентом недвижимость, а он, согласно договору найма, использует квартиру в своих целях (проживает сам или сдает в аренду), погашая при этом задолженность посредством ежемесячных арендных платежей. Стоит отметить, что покупка квартиры финансируется банком, который, в свою очередь, является поручителем лизинговой компании и гарантом для покупателя. После того, как будет выплачена полная стоимость недвижимости, а также будут выполнены все финансовые обязательства перед компанией, клиент станет единственным и полноправным собственником.
Главное преимущество данного типа финансирования в том, что лизинговая компания не требует от покупателя ни наличия доходов на территории Чехии, ни постоянного пребывания в стране.

8. Сколько составляют типичные ожидания по доходности от последующей сдачи в аренду квартиры или нежилого помещения (под торговлю или под офис) в Праге?
У жилой недвижимости средняя доходность не превышает 5% год.
У коммерческой недвижимости данный показатель немного выше (4-6% год.), но и размер инвестиции значительно превышает вариант с покупкой квартиры. А небольшие помещения за невысокую стоимость чаще всего нерентабельны и плохо сдаются в аренду.

9. При покупке недвижимости какие сопутствующие затраты должен учитывать покупатель (помимо цены покупки объекта)? При покупке от застройщика НДС обычно включен в цену, или оплачивается дополнительно?
В случае покупки квартир у застройщиков НДС и другие расходы (государственный сбор и пр.) уже включены в стоимость недвижимости.
У вторичного жилья сопутствующие затраты не должны превышать 4% от стоимости объекта и включают в себя комиссионные агентства (в некоторых случаях они включены в стоимость объекта), юридические услуги, заверения, государственный сбор и пр. 

10. По какой ставке налога облагаются доходы от сдачи в аренду в Чехии?
Доходы облагаются налогом в размере 15% у физических лиц и 19% у юридических. Причем владелец имеет право уменьшить налогооблагаемую сумму за счет расходов, касающихся квартиры, и (в случае юридических лиц) ее амортизации. 

11. Сколько обходится примерно в год налог на недвижимость на квартиру в центре Праги?
Налог на недвижимость в Чехии минимален. Например за квартиру в Праге площадью 50 м2 владелец ежегодно должен заплатить до 2 000 крон (75 евро).

 

Алессандро Алессио
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

  • Просмотров: 25

Regens International ищет покупателей на отели на продажу в Италии

Новости: Regens International ищет покупателей на несколько отелей и гостиниц, расположенных на территории Италии. Среди них обращаем ваше внимание на следующие лоты:

Отель на продажу в Бибионе в нескольких минутах ходьбы от пляжа > здесь

Гостиница в историческом особняке в 20 минутах езды от Венеции > здесь

Небольшой отель в двух шагах от пляжа на Ривьера Романьола недалеко от Римини > здесь

Семейные отель в Доломитах неподалёку от Кортины д'Ампеццо > здесь

Контактное лицо: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.


  • Просмотров: 61

Покупка объектов культурного наследия в Италии: плюсы и минусы


Как всем известно, Италия может по праву похвастаться своим богатейшим и разнообразным  историческим, культурным и архитектурным наследием, и каждый город на полуострове усеян множеством зданий, представляющих собой настоящие произведения искусства высочайшей исторической ценности, и часто определяющие саму идентичность тех местностей, в которых они расположились.

Мы попросили Джанлуку Парона, владельца архитектурного бюро в Триесте, рассказать нам поподробнее, чего стоит ожидать тем многочисленным, как местным, так и зарубежным инвесторам, которые жаждут завладеть «кусочком истории» в прекрасной «Бэль Паезе». 

В - Джанлука, прежде всего, с каких пор в Италии существует закон об охране памятников архитектуры?

О - На полуострове понятие «памятник» известно еще с римских времен, но первые попытки установить надлежащие нормы их защиты были предприняты только в Папском государстве в эпоху Возрождения. После того, как Папа Римский издал несколько булл по этому вопросу, 7 апреля 1820 года был принят так называемый Декрет Пакка («Editto Pacca»), который послужил вехой, от которой исходило соответствующее законодательство того времени и более поздних веков. Декрет в частности предусматривал распространение охранных мер на различные виды объектов, устанавливал правила проведения археологических раскопок и экспорта, а также принципы каталогизации, и предусматривал ограничения в отношении частной собственности путем создания специальных контрольных органов. После 1860 года итальянское государство продолжает ссылаться на Editto Pacca, в частности, для регулирования рынка произведений искусства. Первые попытки принятия закона о защите были предприняты уже в конце XIX века, но только в 1909 г. фактически вступил в силу закон (Legge Rosadi № 364/1909), в соответствии с которым впервые была введена охрана объектов культурного наследия. Основополагающие принципы закона включали: неотчуждаемость государственной и общественной собственности, обязательства по охране для частных владельцев памятников архитектуры, введение преимущественного права покупки для государства в случае отчуждения находящихся в частной собственности объектов культурного наследия и учреждение государественного управления, состоящих из местных отделений, осуществляющих контроль над территорией. В 1939 году были изданы основные государственные нормы об охране объектов, представляющих исторический и художественный интерес (так называемый «закон Боттаи» № 1089/1939), а также закон № 1497/1939, направленный на охрану природных красот. Для сведения стоит отметить, что только в 1999 г. в соответствии с законом-указом № 490/1999 все законодательные акты, касающиеся объектов культурного наследия, были реорганизованы в единый свод (Testo Unico). В 2004 г. Совет министров Италии утвердил новый Кодекс культурного наследия, который действует по сей день.

В - Как правило, каковы наиболее распространенные виды ограничений (охранных обязательств) в отношении объектов культурного наследия?

О -  В основном охранные обязательства предусмотрены в отношении двух категорий объектов. Первая категория касается артефактов. Речь может идти как об отдельных элементах, входящих в состав зданий, как и о целых строениях, которые охраняются за счёт их исторической, архитектурной или художественной ценности и должны быть защищены от разрушения, гибели или перестройки. Второй вид относится к природным и ландшафтным красотам. Соответствующие положения содержатся в части №3 Кодекса культурного наследия и часто применяются в отношении больших участков территории.

В - До сих пор ли предусмотрены субсидии на восстановление объектов культурного наследия от региональных властей? Реально ли для владельцев этих объектов получить доступ к такого рода программам финансирования?

A - В «Кодексе культурного и ландшафтного наследия», датированном январем 2004 г., говорится, что государственные и частные организации обязаны гарантировать сохранность памятников архитектуры и прочих объектов культурного наследия, находящихся в их собственности, и нести расходы, связанные с их содержанием. Положения об охране дают региональным властям право частично финансировать расходы, понесенные владельцем на реставрацию объектов, представляющих архитектурный интерес. Это закреплено в статьях №35, 36 и 37 Декрета-закона 42/2004. Лично я всегда советую попробовать подать на них заявку, несмотря на то, что такие заявки часто остаются без внимания из-за нехватки средств на эти цели у местных властей.

В - Многим инвесторам нравится идея преобразования историческх зданий, а также старинных резиденций и замков, в бутик-отели, апартаменты или тому подобному. Является ли процедура получения разрешений на смену целевого назначения более сложной, чем в случае объектов, не имеющих статуса «памятников архитектуры»? Или же всё зависит только от местного градостроительного плана и от сохранности отдельных элементов, подлежащих охране?

О - Восстановление памятника, находящегося в плохом состоянии, если оно осуществляется частной организацией, как правило, направлено на то, чтобы привнести новую жизнь в этот объект с учетом его наилучшего использования. Это понятно и контролирующим органам, вследствие чего они, как правило, должным образом учитывают предлагаемые изменения целевого назначения объекта при условии, что гарантируется охранность актива и соблюдаются предписанные ограничения. В любом случае, предлагаемые изменения должны также соответствовать положениям местного генерального градостроительного плана. Если это невозможно, то владелец в любом случае имеет возможность представить на рассмотрение муниципальных властей детальный план с запросом на внесение вариации в целевом назначении лота.

В - Имеют ли владельцы объектов культурного наследия право на налоговые льготы или прочие преимущества?

О -  Если с одной стороны владельцы объектов кульурного наследия имеют права на льготы и могут заключить договора аренды в отношении своего объекта с более «свободными» условиями и сроками по сравнению с установленными стандартами, с другой стороны, наложенные ограничения не дают существенных преимуществ. Тем не менее, действующие в настоящее время налоговые льготы разнообразны и очень привлекательны и включают в себя (но не ограничиваются): сниженные ставки, применяемые к подоходному налогу, налоговые бонусы, рассчитываемые от суммы расходов, понесенных владельцем, скидки на регистрационные сборы, ипотечный и кадастровый налоги, налоги на наследство и дарение, муниципальный налог на недвижимость и т.д.

В - Каковы типичные сроки получения разрешений на реконструкцию или на изменение функционального назначения для объектов культурного наследия?
О - Принятие или отказ местными властями в выдаче разрешений на изменение целевого назначения памятников архитектуры часто зависит от субъективных суждений чиновников соответствующего органа. В некоторых случаях от заявителя требуется внести дополнения или изменения в проект. Обычно, после подачи проекта в соответствующий орган, процесс не превышает 2-3 месяцев. С другой стороны, необходимо учитывать также разрешения на строительство, которые должен предоставить муниципалитет, сроки выдачи которых зависят от масштаба проекта. В некоторых случаях можно начать работы сразу, в то время как в других приходится ожидать до 4-5 месяцев.

 

Alessandro Alessio
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

 

 

  • Просмотров: 100

Regens Magazine, выпуск №1 / май 2020

Мы рады представить вашему вниманию наш новый проект "Regens Magazine", электронный журнал о мире недвижимости.
В первый номер журнала вошли:

- объекты в аренду/на продажу в России;
- обзоры рынка, статьи и интересные интервью с экспертами на разные темы, связанные с недвижимостью на международном уровне;
- интервью на тему: "Ипотека для иностранцев в России";
- объекты и инвестиционные предложения за рубежом;
- интервью на тему: "Покупка объектов культурного наследия в Италии: плюсы и минусы"

Онлайн-версия журнала доступна по этой ссылке


Для более подробной информации о возможности размещения рекламы в ближайшем номере пишите на почту: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

  • Просмотров: 102

Regens International ищет покупателей на мини-отель на море на Опатийской Ривьере в Хорватии

  • Просмотров: 83

Login