Часть вторая: коммерческие помещения и индустриальная недвижимость

Помещения под магазины и общепит:

Закрытия, наложенные во время весенней блокады, не только привели к серьезному кризису в секторе розничной торговли из-за потери доходов и последующей невозможности выполнять свои договорные обязательства (что глубоко отразилось и на индустрии торговых центров), но и спровоцировали изменение восприятия торгового опыта многими постоянными пользователями.

Статистические данные, опубликованные рядом специализированных компаний, показывают, что весной 2020 г. среднее число посетителей московских торговых центров (где на тот момент можно было посетить только супермаркеты, аптеки, магазины детских товаров и салоны связи) снизилось на 70%, но даже за недели с октября по конец года - несмотря на отсутствие формальных строгих ограничений - в Москве было зафиксировано падение на 30%, а в Санкт-Петербурге - примерно на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В то же время онлайн-продажи в течение года выросли на 20%, а онлайн-продажи продуктов питания также значительно возросли.

Не случайно даже на самых престижных торговых коридорах и на улицах бутиков класса люкс количество вакантных помещений явно возросло (до 15%) по сравнению с прошлым годом. Это привело к снижению арендных ставок, которые - в то время как в наиболее востребованных районах составляют в среднем 10-15% - достигли пика до 30% в менее популярных местах. Аналогичная тенденция наблюдается и в торговых центрах, где процент вакантных площадей составляет в среднем 10-15%.

Неопределенные времена переживают и рестораторы повсюду. Многие заведения в последние месяцы навсегда закрыли свои двери, хотя большинство из них продолжали работать даже в период введения более строгих ограничительных мер благодаря доставке на дом и продаже на вынос. Среднее ожидание падения оборота в текущем году для операторов общепита составляет 20-25%.

Исходя из этих предпосылок, можно предположить, что, по крайней мере, в первой половине 2021 года ситуация останется более или менее неизменной, и арендодателям придется смириться с тем, что они будут предлагать ритейлерам и рестораторам более дешевые арендные ставки, чем они были привыкли в лучшие времена.

Индустриальная недвижимость (складские и производственные помещения):

Сегмент складских и производственных помещений в крупных городах и в их окрестностях, вероятно, в наименьшей степени пострадал от потрясений, связанных с пандемией.

Только в Московской области был зафиксирован общий спрос на 1,5 млн кв. м. новых объектов такого назначения, что также может объясняться увеличением оборота операторов электронной коммерции, которым в связи с этим требуется все больше и больше площадей для хранения товаров. Не случайно в рамках рекордной сделки года российский гигант онлайн-торговли "Озон" подписал договор аренды около 200 000 м2 складских площадей на условиях "build-to-suit".

Это то, что многие операторы на местном рынке ценят больше всего: строительство складских площадей "под ключ" на основании своих индивидуальных технических требований и нужд. Это поддерживает достаточно низкий уровень вакантности в этом сегменте (около 5%) в комплексах категории "А" или "В+", построенных в последние годы, и в то же время способствует снижению ценовых колебаний.

Следует отметить, что спрос на современные, высококачественные складские помещения растет и в регионах, в частности, как раз за счет вышеупомянутых операторов электронной коммерции.

В целом следует ожидать, что цены на такие площади в ближайшие месяцы практически не изменятся, а в некоторых случаях могут даже незначительно вырасти.

Контактное лицо: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript. 

Конец второй части

Новости: Новые предложения по помещениям под склад/производство в Москве и в Московской области.

Склад класса B+ в аренду на Юго-востоке Москвы (примерно в 2-х км от МКАД) > здесь

Складское помещение площадью 1372 м2 примерно в 20 км к Юго-Западу от МКАД > здесь

Часть первая: жилая и офисная недвижимость

В такой стране, как Российская Федерация, всегда очень сложно делать прогнозы любого рода, но, основываясь на нашем повседневном практическом опыте, мы хотели бы поделиться следующими соображениями.

В течение 2021 года, похоже, останется (и, возможно, еще больше увеличится) определенный разрыв между предложением объектов на рынке и более робким и ограниченным спросом, который более наглядно будет проявляться в определенных сегментах.

Жилая недвижимость:

Растущая доступность ипотечных кредитов должна способствовать поддержанию оживлённого спроса в сегменте новостроек, особенно когда речь идет о дешевых квартирах в пригородах крупных городов, которые некоторые покупатели обычно рассматривают также в инвестиционных целях.

Несмотря на кризис, средние цены на вторичном рынке в традиционно "востребованных" районах Москвы (например, большая часть центра города и юго-запад) за последние два года выросли, хотя средний срок экспозиции объектов на рынке даже в этих районах определенно увеличился. В этом случае цены могут остаться более или менее на том же уровне в связи с тем, что в центре новые проекты в основном относятся к реставрации исторических зданий и их превращению в элитные жилые комплексы по ценам, доступным только для очень ограниченного числа "счастливчиков".

С другой стороны, в Санкт-Петербурге средние цены на квартиры в хорошем состоянии в центральных районах остаются сравнительно очень привлекательными и продолжают привлекать интерес в основном отечественных покупателей из других городов и инвесторов из-за рубежа. Достаточно сказать, что и сегодня в Центральном и Адмиралтейском районах все еще можно найти квартиры по ценам от 130 000 до 170 000 рублей/м2 (что эквивалентно примерно 1500-1900 евро/м2 по текущему курсу) в исторических кварталах, где, однако, состояние мест общего пользования часто оставляет желать лучшего.

Что касается аренды жилья, то за последние несколько лет были отмечены следующие ключевые факторы: (а) резкое сокращение числа иностранцев, переезжающих в Россию по работе и для занятия руководящих должностей в международных корпорациях; (б) многие иностранцы в силу ухудшения экономических перспектив в стране покинули Россию (и, как следствие, освободили большое количество объектов элитной недвижимости); (в) постоянно снижающаяся покупательная способность населения и домохозяйств; (г) широко распространенное восприятие риска потери работы и снижения доходов от предпринимательской деятельности.

Все эти элементы способствовали значительному снижению "популярности" дорогостоящих или премиальных квартир, которые ранее в основном сдавались как раз экспатам. Спрос на такие варианты значительно снизился, и - по крайней мере, в первой половине 2021 года - мы бы не ожидали, что эта тенденция изменится. Это может привести к тому, что все больше и больше арендодателей будут пересматривать свои ценовые ожидания в сторону понижения, чтобы попытаться сдать свои квартиры в разумные сроки.

Кроме того, некоторые собственники дорогостоящих квартир  могли бы принять решение выставить свои объекты на продажу, осознав, что доходность от сдачи в аренду значительно упала и, что иначе скорее всего придётся долго дожидаться новых нанимателей.

Офисы:

В последние годы этот сегмент, возможно, больше всех пострадал от экономического спада и финансового кризиса в стране. Как будто этого было недостаточно, в последние месяцы именно он наиболее сильно ощутил последствия пандемии.

Фактически, если в предыдущие пять лет многие компании обанкротились, покинули российский рынок или, по крайней мере, пытались оптимизировать расходы за счет переезда на меньшие площади и сокращения персонала, то с этого года невозможность в полной мере использовать арендованные площади заставила местные компании отправить часть сотрудников на "удалённую работу", что убедило многих из них в том, что данная система могла бы быть сохранена и в дальнейшем, то есть даже после отмены ограничительных мер, связанных с КОВИДом.

Если к этому добавить тот факт, что во многих секторах прогнозы на ближайшие месяцы не вызывают особого оптимизма, то следует ожидать, что в этом сегменте спрос по-прежнему будет экспоненциально ниже предложения, многие помещения останутся вакантными, а администрации некоторых бизнес-центров могли бы сделать выбор в пользу преобразования больших пустующих площадей (которым в нынешних условиях может быть особенно трудно найти арендаторов) в пространства для коворкинга, что уже где-то частично произошло.

Контактное лицо: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript. 

Конец первой части.

В Европе не так много городов, которые могут похвастаться популяр­ностью Праги как с туристической точки зрения, так и с точки зрения большого количества иностранных граждан и корпораций, которые ин­вестировали тут в объекты недвижимости различных видов и масштаба.

Быть может, это связано с её расположением в самом сердце Европы, всего лишь в нескольких часах езды от Мюнхена, Вены и от других восточноевро­пейских столиц. Возможно, это также связано с большим количеством бюд­жетных рейсов, которые позволяют «приземляться» в городе прямыми рей­сами практически изо всех уголков континента (и не только). Наверняка, это прежде всего и особенно благодаря уникальной и неповторимой атмосфере этого города, представляющего собой блестящую эмблему «Mitteleuropa».

Первый бум на рынке недвижимости в Чехии произошел в период с 1998 по 2003 год: за этот период средние цены на жилье в стране вырос­ли более чем на 60%, в преддверии вступления страны в ЕС в 2004 году.

За этим последовали годы относительного застоя в том числе в связи с тем, что парламент принял решение о том, что даже гражданам ЕС, не проживающим в Чешской Республике, было запрещено покупать не­движимость в течение переходного периода продолжительностью 7 лет.

После кратковременного роста цен (в период 2006-2008 го­дов) на рынке отрицательно сказалось воздействие глобально­го финансового кризиса, и средние цены несколько снизились.

Только с 2014 года снова стало наблюдаться постепенное вос­становление, и в последующие годы среднегодовой рост соста­вил от 5% с пиковыми значениями более 10% после 2016 года.

И каков сейчас рынок недвижимости в столице? Мы разговарива­ли на эту тему с Ростиславом Петченко, гендиректором группы ком­паний Гартал, которая на протяжении последних 20 лет заверши­ла многочисленные проекты строительства новых объектов и реставрации исторических зданий в центре города.

1. Какова была динамика цен на недвижимость в Праге за последние 3 года? В самых центральных районах города каков диапазон средних цен сейчас?
Последние 3 года цены на недвижимость в Праге росли в среднем 15% в год. Это связано в первую очередь с высоким спросом и недостатком нового жилья. Что касается квартир в центре города, то цены колеблются от 5 до 8 тыс. евро / м2. В отдельных проектах можно столкнуться с ценой 9-11 тыс. евро / м2.

2. Что можно купить сегодня в Праге (и в каких районах) за 100.000, 150.000 и 200.000 евро соответственно?
За 100 000 евро можно купить однокомнатную квартиру либо студию площадью до 25 м2 в отдаленных от центра районах Праги. Подвал и паркинг будут стоить дополнительно около 15 000 Евро.
За 150 000 евро можно купить однокомнатную квартиру либо студию (до 25 м2) в центре города или районах с хорошо развитой инфраструктурой (станция метро, торговый центр) либо небольшую (до 50 м2) двухкомнатную квартиру в тех же отдаленных от центра районах Праги.
За 200 000 евро можно купить просторную однокомнатную квартиру (35 м2) в центре города либо в районах Праги 5, 7, 8 с хорошо развитой транспортной доступностью и инфраструктурой. Также за
эту стоимость можно найти двухкомнатную квартиру до 60 м2 практически во всех частях Праги, кроме центра.
Выше приведенные примеры ориентировочные и указывают на общую тенденцию. Часто бывает, что квартира в центре города стоит дешевле, чем похожая квартира не в центре. Все зависит от
инфраструктуры, транспортной доступности, качества внутренней отделки и дополнительных удобств (балкон, подвал, паркинг).

3. По какой цене можно снять в долгосрочную аренду однокомнатную, двухкомнатную и трёхкомнатную квартиры с нормальным ремонтом ("под евро", но не класса "люкс") в центре города?
Однокомнатную - 600 евро в месяц
Двухкомнатную - 750 евро в месяц
Трехкомнатную - 1 000 евро в месяц
Выше указанные арендные ставкивключают коммунальные платежи.

4. В каких районах столицы (из наименьшее "раскрученных" на сегодняшний день), на Ваш взгляд, ожидается самый интересный рост цен на недвижимость в ближайшие годы? А почему именно в этих районах?
На мой взгляд, наиболее перспективными районами на сегодняшний день являются:
- Глоубетин, Пальмовка (Прага 9) - районы, которые в последние годы меняет свой облик и где пустые участки, морально устаревшие объекты и бывшие промзоны застраивают интересными
проектами;
- Споржилов, Ходов, Забеглице (Прага 4) - районы с множеством зелени и отличной инфраструктурой, где постепенно строятся новые жилые и коммерческие проекты;
- Нусле (Прага 4) - непосредственно примыкает к одному из самых дорогих пражских районов Винограды, но цены на жилье здесь все еще очень приемлемы.

5.Насколько мне известно, один из самых популярных для инвестиции вариантов на рынке недвижимости Праги это так называемые "atelier". Каковы различия между этими помещениями и "полноценными" квартирами?
Atelier (по-русски студия или апартамент) имеет технические параметры как обычные квартиры, однако из-за несоблюдения некоторых правовых требований не может быть введен в эксплуатацию в качестве жилого помещения. Кроме этого, в апартаменте нельзя прописаться на длительный срок.

6.Есть ли ограничения в отношении иностранцев, желающих приобрести недвижимость в Чехии?
Ограничений нет - иностранец имеет право приобрести любую недвижимость на территории Чехии.

7. Чешские банки готовы кредитовать покупку недвижимости со стороны иностранцев-нерезидентов? Если нет, то есть ли какие-либо альтернативные варианты кредитования, доступные иностранным гражданам? 
C октября 2019 г чешские банки выдают кредиты иностранцам только в случае наличия у них вида на жительство. Вследствие реакции на данное ограничение появился и альтернативный продукт, о котором хотелось бы рассказать подробнее, т.к. на сегодняшний день это единственный способ получить финансирование при приобретении недвижимости для нерезидента. Эта система работает по принципу лизинга. Лизинговая компания выкупает выбранную клиентом недвижимость, а он, согласно договору найма, использует квартиру в своих целях (проживает сам или сдает в аренду), погашая при этом задолженность посредством ежемесячных арендных платежей. Стоит отметить, что покупка квартиры финансируется банком, который, в свою очередь, является поручителем лизинговой компании и гарантом для покупателя. После того, как будет выплачена полная стоимость недвижимости, а также будут выполнены все финансовые обязательства перед компанией, клиент станет единственным и полноправным собственником.
Главное преимущество данного типа финансирования в том, что лизинговая компания не требует от покупателя ни наличия доходов на территории Чехии, ни постоянного пребывания в стране.

8. Сколько составляют типичные ожидания по доходности от последующей сдачи в аренду квартиры или нежилого помещения (под торговлю или под офис) в Праге?
У жилой недвижимости средняя доходность не превышает 5% год.
У коммерческой недвижимости данный показатель немного выше (4-6% год.), но и размер инвестиции значительно превышает вариант с покупкой квартиры. А небольшие помещения за невысокую стоимость чаще всего нерентабельны и плохо сдаются в аренду.

9. При покупке недвижимости какие сопутствующие затраты должен учитывать покупатель (помимо цены покупки объекта)? При покупке от застройщика НДС обычно включен в цену, или оплачивается дополнительно?
В случае покупки квартир у застройщиков НДС и другие расходы (государственный сбор и пр.) уже включены в стоимость недвижимости.
У вторичного жилья сопутствующие затраты не должны превышать 4% от стоимости объекта и включают в себя комиссионные агентства (в некоторых случаях они включены в стоимость объекта), юридические услуги, заверения, государственный сбор и пр. 

10. По какой ставке налога облагаются доходы от сдачи в аренду в Чехии?
Доходы облагаются налогом в размере 15% у физических лиц и 19% у юридических. Причем владелец имеет право уменьшить налогооблагаемую сумму за счет расходов, касающихся квартиры, и (в случае юридических лиц) ее амортизации. 

11. Сколько обходится примерно в год налог на недвижимость на квартиру в центре Праги?
Налог на недвижимость в Чехии минимален. Например за квартиру в Праге площадью 50 м2 владелец ежегодно должен заплатить до 2 000 крон (75 евро).

Алессандро Алессио
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.