Panoramica del mercato immobiliare in Russia a fine 2021 - 1a PARTE

 

Segmento residenziale

La Banca Centrale di Russia ha calcolato che nell'ultimo anno e mezzo i prezzi degli alloggi in Russia sono rincarati più che nei precedenti 7 anni messi insieme: dall'inizio del 2013 al 2020 le quotazioni al metro quadro degli appartamenti erano aumentate del 33%, mentre dall'inizio della pandemia addirittura del 39%.

I fattori principali alla base di questa tendenza erano: i programmi di "mutuo agevolato" entrati in vigore a partire da metà 2020 per l'acquisto di appartamenti primingresso, ma anche e soprattutto il rincaro dei materiali da costruzione (per i quali l'Ente Statistico Federale ha rilevato un aumento dei prezzi di più del 25% rispetto all'anno precedente) e l'inflazione generale nel paese (i dati ufficiali rasentano l'8%, quelli "reali" plausibilmente superano il 10-12%).

La situazione sul mercato ha cominciato a cambiare gradualmente nella primavera del 2021, quando, proprio a causa di un'impennata dell'inflazione praticamente su tutti i settori dell'economia, la Banca Centrale russa è stata costretta ad inasprire la sua politica monetaria aumentando gradualmente tra marzo e ottobre 2021 il suo tasso di rifinanziamento. In questo contesto i tassi di interesse dei mutui sono tornati a salire e  anche le rendite dei depositi bancari sono aumentate (in media dal 4,5 al 6,3% all'anno), rendendo il mercato immobiliare meno attraente per gli investitori.

Già in estate dunque i tassi di interesse applicati ai sopracitati programmi di mutuo "agevolato" per l'acquisto di appartamenti di nuova costruzione sono diventati molto meno convenienti, il che ha fatto sensibilmente "raffreddare" la domanda, che si stima sia crollata quasi del 30%. Anche sul segmento delle "rivendite" c'è stato un calo, sebbene meno evidente. Per il momento però, nonostante ciò, non si registra ancora una significativa correzione al ribasso delle quotazioni medie.

Previsioni per i prossimi mesi

Molti analisti si aspettano nei primi mesi del 2022 una parziale stagnazione sul mercato della regione di Mosca.

L' "eccitazione" precedentemente diffusasi difatti, non essendo più sostenuta da incentivi all'acquisto, si scontra con la realtà dei fatti: negli ultimi 5/6 anni i redditi medi della popolazione sono scesi gradualmente e l'esponenziale incremento della sopracitata inflazione non ha fatto altro che ridurne ulteriormente il potere d'acquisto.

Secondo alcuni addetti ai lavori nei prossimi mesi i prezzi si "assesteranno" sui livelli attuali. A seconda del segmento potrebbe verificarsi una riduzione del 3-7%, ma dovuta piuttosto a sconti individuali.

Il potenziale per un'ulteriore crescita dei prezzi degli appartamenti sembra essersi (almeno temporaneamente) esaurito, ma certamente nel medio termine l'incognita inflazione potrà ancora "dire la sua" in questo senso.

 

Uffici:

Le restrizioni e contromisure introdotte dalle autorità per contrastare il diffondersi della pandemia hanno messo a dura prova il segmento direzionale nel corso dell'ultimo biennio e la domanda non si è ripresa del tutto rispetto al periodo antecedente.

Ad oggi in Russia ci sono ancora circa 3 milioni di dipendenti che lavorano a distanza, rispetto ai circa 5-6 milioni di metà 2020. Il ritorno negli uffici di metà di questo "contingente" ha parzialmente contribuito a risollevare la domanda, ma non pare ancora sufficiente.

Nel periodo del primo lockdown nella primavera del 2020 la domanda era precipitata del 50%, ma dopo la ripresa dell'attività e la rimozione graduale delle restrizioni si era assistito ad una seppur timida inversione di tendenza, in particolare nella primavera 2021.

Stando ai rilevamenti statistici del portale CIAN la domanda nella città di Mosca continua ad essere principalmente concentrata sul segmento degli uffici di classe "B" (76%), con la quota degli uffici di classe "A" che è leggermente diminuita come conseguenza dei tentativi di ottimizzazione dei costi da parte delle aziende.

Da rilevare come ancora oggi pochi affittuari sembrano disposti ad allontanarsi del centro (nonostante i prezzi proporzionalmente più esosi): circa il 40% della domanda a Mosca continua ad essere concentrata nel distretto amministrativo centrale, praticamente come in periodo pre-pandemico.

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