Прогнозы о рынке недвижимости России в 2021 году - часть первая

Часть первая: жилая и офисная недвижимость

В такой стране, как Российская Федерация, всегда очень сложно делать прогнозы любого рода, но, основываясь на нашем повседневном практическом опыте, мы хотели бы поделиться следующими соображениями.

В течение 2021 года, похоже, останется (и, возможно, еще больше увеличится) определенный разрыв между предложением объектов на рынке и более робким и ограниченным спросом, который более наглядно будет проявляться в определенных сегментах.

Жилая недвижимость:

Растущая доступность ипотечных кредитов должна способствовать поддержанию оживлённого спроса в сегменте новостроек, особенно когда речь идет о дешевых квартирах в пригородах крупных городов, которые некоторые покупатели обычно рассматривают также в инвестиционных целях.

Несмотря на кризис, средние цены на вторичном рынке в традиционно "востребованных" районах Москвы (например, большая часть центра города и юго-запад) за последние два года выросли, хотя средний срок экспозиции объектов на рынке даже в этих районах определенно увеличился. В этом случае цены могут остаться более или менее на том же уровне в связи с тем, что в центре новые проекты в основном относятся к реставрации исторических зданий и их превращению в элитные жилые комплексы по ценам, доступным только для очень ограниченного числа "счастливчиков".

С другой стороны, в Санкт-Петербурге средние цены на квартиры в хорошем состоянии в центральных районах остаются сравнительно очень привлекательными и продолжают привлекать интерес в основном отечественных покупателей из других городов и инвесторов из-за рубежа. Достаточно сказать, что и сегодня в Центральном и Адмиралтейском районах все еще можно найти квартиры по ценам от 130 000 до 170 000 рублей/м2 (что эквивалентно примерно 1500-1900 евро/м2 по текущему курсу) в исторических кварталах, где, однако, состояние мест общего пользования часто оставляет желать лучшего.

Что касается аренды жилья, то за последние несколько лет были отмечены следующие ключевые факторы: (а) резкое сокращение числа иностранцев, переезжающих в Россию по работе и для занятия руководящих должностей в международных корпорациях; (б) многие иностранцы в силу ухудшения экономических перспектив в стране покинули Россию (и, как следствие, освободили большое количество объектов элитной недвижимости); (в) постоянно снижающаяся покупательная способность населения и домохозяйств; (г) широко распространенное восприятие риска потери работы и снижения доходов от предпринимательской деятельности.

Все эти элементы способствовали значительному снижению "популярности" дорогостоящих или премиальных квартир, которые ранее в основном сдавались как раз экспатам. Спрос на такие варианты значительно снизился, и - по крайней мере, в первой половине 2021 года - мы бы не ожидали, что эта тенденция изменится. Это может привести к тому, что все больше и больше арендодателей будут пересматривать свои ценовые ожидания в сторону понижения, чтобы попытаться сдать свои квартиры в разумные сроки.

Кроме того, некоторые собственники дорогостоящих квартир  могли бы принять решение выставить свои объекты на продажу, осознав, что доходность от сдачи в аренду значительно упала и, что иначе скорее всего придётся долго дожидаться новых нанимателей.

 

Офисы:

В последние годы этот сегмент, возможно, больше всех пострадал от экономического спада и финансового кризиса в стране. Как будто этого было недостаточно, в последние месяцы именно он наиболее сильно ощутил последствия пандемии.

Фактически, если в предыдущие пять лет многие компании обанкротились, покинули российский рынок или, по крайней мере, пытались оптимизировать расходы за счет переезда на меньшие площади и сокращения персонала, то с этого года невозможность в полной мере использовать арендованные площади заставила местные компании отправить часть сотрудников на "удалённую работу", что убедило многих из них в том, что данная система могла бы быть сохранена и в дальнейшем, то есть даже после отмены ограничительных мер, связанных с КОВИДом.

Если к этому добавить тот факт, что во многих секторах прогнозы на ближайшие месяцы не вызывают особого оптимизма, то следует ожидать, что в этом сегменте спрос по-прежнему будет экспоненциально ниже предложения, многие помещения останутся вакантными, а администрации некоторых бизнес-центров могли бы сделать выбор в пользу преобразования больших пустующих площадей (которым в нынешних условиях может быть особенно трудно найти арендаторов) в пространства для коворкинга, что уже где-то частично произошло.

 

Контактное лицо: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript. 

Конец первой части.