Nuova imposizione fiscale per la tipologia degli "apartamenty" - 08/01/2015

Tra i diretti interessati anche i proprietari delle residenze nelle torri del complesso di Moscow-City...

Della distinzione tra "apartamenty" e "kvartiry" abbiamo già discusso in un precedente articolo (v.qui).

La differenza principale tra queste due categorie fino ad oggi stava nel fatto che i primi a livello catastale erano identificati come locali a destinazione non abitativa e quindi, seppur fosse possibile eleggerli a proprio domicilio temporaneo, non vi si poteva mettere la residenza. Dato che queste soluzioni di norma si incontrano in complessi multifunzionali a preponderante vocazione direzionale (uffici) con la presenza di fori commerciali ai livelli inferiori, anche le spese condominiali e le utenze risultano significativamente più costose rispetto ai costi analoghi dei condomini residenziali.

Le autorità fiscali negli ultimi mesi hanno deciso di interessarsi maggiormente al fenomeno e di redigere una normativa più precisa che finirà probabilmente con il contrariare tutti i proprietari di simili immobili ma anche molti costruttori.

Le imprese edili vedevano difatti in questo genere di interventi dei grossi vantaggi: da un lato la possibilità di creare e vendere unità a futuro uso residenziale anche laddove il piano regolatore della zona omogenea di competenza non prevedesse per il lotto in questione la destinazione abitativa; dall'altro perché al contrario dei condomini prettamente residenziali non bisognava rispettare i requisiti e parametri tecnici previsti ad esempio per gli appartamenti ("kvartiry") in termini di isolamento termo-acustico né provvedere a creare ad hoc infrastrutture sociali per i futuri fruitori del condominio, come altrimenti richiesto.

Se fino a pochi anni fa questa tendenza riguardava principalmente complessi di lusso (tra cui alcuni dei grattacieli che compongono il centro finanziario internazionale di Moscow-City), ora si calcola che in tutta Mosca vi siano circa 90 complessi in costruzione o da poco ultimati con "apartamenty" rispetto a circa 220 condomini di nuova edificazione prettamente residenziali. Di conseguenza il fenomeno non poteva più restare inosservato.

Basti pensare che oggi si edificano simili complessi anche di fascia medio-bassa nelle zone più periferiche della capitale, ma come detto la loro creazione non implica - a differenza dei condomini "tradizionali" - l'obbligo per i costruttori di dotare il quartiere di asili o altre strutture di interesse sociale, tanto più che anche gli acquirenti, non potendo registrarvi la residenza, non possono neanche garantirsi l'accesso a servizi assistenziali previsti invece per i titolari di propiska.

Anche per questo alla Duma avevano promesso di porre rimedio alla situazione in modo da regolamentare i doveri degli investitori di interventi speculativi di questo tipo già nel corso dell'anno appena chiuso, ma per il momento una vera e propria normativa non è stata ancora elaborata.

Ciò tuttavia non ha impedito alle autorità della capitale di emettere il decreto n.660 dell'11/11/2014 che ha sancito l'obbligo di inserire la tipologia degli "apartamenty" solamente in complessi a destinazione ricettivo-alberghiera, quali hotel, motel, apart-hotel e ostelli. L'effetto non sarà retroattivo, ovvero non riguarderà i complessi già ultimati, ma solamente i progetti nuovi.

Anche la Duma stessa comunque non se n'è stata con le mani in mano negli ultimi mesi per quanto concerne la fiscalità immobiliare. Rammentiamo come il 19 novembre 2014 sia stata approvata definitivamente la nuova imposta patrimoniale sulle persone fisiche che avrà come base imponibile il valore catastale dell'immobile del contribuente. La norma è entrata in vigore dal 1° gennaio 2015 a Mosca e nella regione circostante, nonché in altri 28 soggetti della Federazione Russa, mentre le altre regioni (compresa quella di San Pietroburgo) avranno tempo fino al 2020 per attrezzarsi e preparare la transizione al nuovo sistema di computo rispetto al valore di inventario.

A seguito di questa legge i proprietari di "apartamenty" dovranno fare i conti con aliquote più pesanti rispetto a quelle previste per gli immobili a destinazione abitativa: il 2% all'anno del valore catastale se l'ente è inserito in un complesso a destinazione multifunzionale (direzionale e commerciale) e 0,5% all'anno in tutti gli altri casi.
Al contrario delle unità abitative per questa categoria non sono neppure previste deduzioni o detrazioni fiscali.

In poche parole coloro che hanno acquistato un ente di valore catastale pari a 10 milioni di RUB inserito in un complesso multifunzionale con uffici e fori commerciali dovranno pagare un'imposta di 200.000 RUB all'anno. 
Chi ha comprato un'ampia superficie dello stesso tipo in zona centrale dove i valori catastali medi sono notevolmente più elevati dovrà rassegnarsi a pagare anche fino a 1,5 milioni di RUB all'anno di tasse se non di più.

Computo esemplificativo dell'imposta patrimoniale per i proprietari di "apartamenty" a Mosca

Tabella redatta da: «Ð˜Ð Ð-Консалтинг»

Per capire esattamente quale si debba considerare la destinazione funzionale dell'immobile che farà fede per determinare l'aliquota applicabile sarà opportuno verificare quanto risultante dal piano catastale del lotto su cui insiste l'immobile, la dichiarazione di progetto del costruttore, il permesso di costruire e la documentazione relativa all'intervernto stesso in quanto all'interno di questi documenti dev'essere obbligatoriamente indicata la destinazione d'uso prevista.

E' opinione diffusa tra molti addetti ai lavori che i costruttori di complessi multifunzionali con "apartamenty" si vedranno costretti a ribassare fortemente i prezzi per compensare il prevedibile calo di interesse da parte dei possibili acquirenti, "impauriti" dalla pressione fiscale cui andrebbero incontro.

Ciò potrebbe comportare una generale perdita di interesse per questo tipo di interventi anche da parte degli stessi investitori, perché stando così le cose buona parte dei loro profitti andrebbero in fumo in virtù dei notevoli sconti di cui sopra.

 

Alessandro Alessio
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