Жилой сегмент
По оценкам Центрального банка РФ, за последние полтора года цены на жилье в России выросли больше, чем за предыдущие 7 лет вместе взятые: с начала 2013 года по 2020 год стоимость квадратного метра квартир выросла на 33%, а с начала пандемии - еще и на ошеломляющие 39%.
Основными факторами этой тенденции стали: введение в середине 2020 года программы "льготной ипотеки" на покупку квартир в новостройках, но также, и прежде всего, рост цен на строительные материалы (согласно данным Росстата рост подорожание превысило 25% по сравнению с предыдущим годом) и инфляция в стране ("официальные" показатели близки к 8%, а "реальные", возможно, превышают 10-12%).
Ситуация на рынке начала постепенно меняться весной 2021 года, когда, прежде всего из-за резкого роста инфляции практически во всех секторах экономики, Центральный банк России был вынужден ужесточить денежно-кредитную политику, постепенно повышая ставку рефинансирования в период с марта по октябрь 2021 года. На этом фоне вновь выросли процентные ставки по ипотеке, увеличилась и доходность банковских вкладов (в среднем с 4,5 до 6,3% в год), что сделало рынок недвижимости менее привлекательным для инвесторов.
Поэтому уже летом процентные ставки по вышеупомянутым "субсидированным" ипотечным программам на покупку новых квартир стали гораздо менее привлекательными, что значительно "охладило" спрос, который, по оценкам, упал почти на 30%. На вторичном рынке также наблюдается спад, хотя и менее заметный. Однако на данный момент все еще не наблюдается значительной коррекции средних цен в сторону понижения.
Прогноз на ближайшие месяцы
Многие аналитики ожидают частичной стагнации на рынке Московского региона в первые месяцы 2022 года. Распространенный ранее "покупательский ажиотаж" уже позади, особенно из-за потери актуальности льготных условий по ипотечному кредитованию. Сейчас рынок должен сталкиваться с суровой реальностью: за последние 5/6 лет средние доходы населения постепенно снижались, а экспоненциальный рост вышеупомянутой инфляции лишь дополнительно больше съел покупательную способность домашних хозяйств.
По мнению некоторых экспертов, в ближайшие месяцы цены "осядут" на текущих уровнях. В зависимости от сегмента возможно снижение на 3-7%, но это скорее будет связано с индивидуальными скидками.
Потенциал дальнейшего роста цен на квартиры, похоже, исчерпан (по крайней мере, временно), но, конечно, в среднесрочной перспективе непредсказуемые темпы инфляции еще скажут свое слово в этом отношении.
Офисная недвижимость:
Ограничения и меры, введенные властями для борьбы с распространением пандемии, оказали давление на офисный сегмент в течение последних двух лет, и спрос не полностью восстановился по сравнению с предыдущим периодом.
На сегодняшний день в России все еще около 3 миллионов сотрудников, работающих удаленно, по сравнению с примерно 5-6 миллионами в середине 2020 года. Возвращение половины этой "рабочей силы" в офисы частично помогло поднять спрос, но этого пока недостаточно.
В период первого локдауна весной 2020 года спрос упал на 50%, но после возобновления активности и постепенного снятия ограничений, стал наблюдаться разворот тенденции, особенно весной 2021 года.
По данным портала ЦИАН, спрос в Москве по-прежнему сосредоточен в основном в сегменте офисов класса "В" (76%), при этом доля офисов класса "А" несколько снизилась в результате попыток компаний оптимизировать расходы.
Следует отметить, что немногие арендаторы, похоже, готовы переехать из центра (несмотря на пропорционально более высокие ставки аренды): около 40% спроса в Москве по-прежнему сосредоточено в центральном административном округе, почти как в допандемические времена.
КОНЕЦ 1-Й ЧАСТИ