Secondo i dati raccolti dal dipartimento statistico della società Knight Frank, nel primo semestre 2015 i prezzi in rubli delle locazioni residenziali a Mosca hanno registrato un roboante -41,9%, il che rappresenta un vero e proprio record su scala mondiale per la capitale della Federazione Russa.

Per quanto concerne gli appartamenti di pregio, rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso i canoni in rubli  sono calati circa del 15% e, cosa ancora più significativa, anche su questo segmento oramai i proprietari hanno dovuto rassegnarsi (nell'80% dei casi) a passare a canoni fissati in rubli, anziché in valuta.

Molti addetti ai lavori ed osservatori del mercato immobiliare sono inclini a pensare che nella fascia alta del segmento residenziale i valori delle locazioni siano destinati a scendere ulteriormente nei prossimi mesi come conseguenza del gran numero di stranieri che hanno lasciato il paese, dei quali la maggior parte poteva contare su un alto reddito oppure su sostanziosi budget messi a disposizione dalla rispettive aziende.

Questa difatti era la clientela di riferimento per gli appartamenti di lusso o riconducibili alla cosiddetta classe "business".

Dati resi noti da altre società di consulenza evidenziano come da settembre si sia palesata una riduzione generale nel numero complessivo degli stranieri in cerca di appartamenti in affitto nella capitale. Se prima difatti la loro quota era pari praticamente al 50%, ora si è scesi a circa il 35% del totale. Di questi, 1 su 5 sono in realtà migranti dall'Asia Centrale o da altri paesi limitrofi con budget limitati e che di solito optano per l'affitto di stanze fino a 15.000 RUB/mese oppure di ampi appartamenti entro i 40.000 RUB/mese dove si insediano poi una molteplicità di nuclei familiari o interi gruppi di operai.

Nel segmento delle locazioni residenziali di categoria "business" o "elite" tra settembre e ottobre solo il 12% della domanda proveniva da clientela straniera. Di questa, il 7% riguardava cittadini europei ed il resto soprattutto turchi, cinesi e coreani. In questo caso trattasi soprattutto di imprenditori che considerano soluzioni di affitto costose in complessi di recente costruzione.

Indubbiamente il protrarsi della situazione sopra descritta potrebbe col tempo contribuire al quasi totale abbandono dei canoni fissati in valuta oltre che ad un ulteriore ribasso generale dei canoni d'affitto in virtù sia del rarefarsi (in termini numerici assoluti) della domanda, che di disponibilità finanziarie più limitate da parte dei potenziali inquilini.

Alessandro Alessio
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 Andamento del mercato degli affitti di locali per attività di ristorazione   -   01/08/2015

Dall'inizio della crisi per la prima volta nell'ultimo triennio il numero di ristoranti a Mosca ha cominciato  a diminuire. Solo da novembre 2014 a gennaio 2015 quasi 50 locali hanno chiuso ed il fenomeno ha riguardato trasversalmente tutto il settore: dalle pizzerie ai ristoranti di cucina orientale, dai fast-food ai locali specializzati in cucina russa.

Le previsioni da parte degli addetti ai lavori per il periodo estivo ed autunnale lasciano intendere che vi possa essere un ulteriore sviluppo della situazione che induca entro la fine del 2015 una riduzione complessiva nella sola Mosca del 20-25% nel numero di questo genere di attività rispetto all'anno precedente.

A ben guardare la chiusura di queste strutture nella maggioranza dei casi non significa l'abbandono totale del settore da parte dell'operatore, ma coincide semmai spesso con una strategia più oculata in termini di ottimizzazione dei ricavi (ad esempio: tenere aperti solo i locali che registrano indici soddisfacenti per quanto concerne il fatturato) oppure, in taluni casi, con un rebranding mirato a cambiare il tipo di offerta anche in virtù delle mutate condizioni d'accesso al mercato dei prodotti alimentari d'importazione a seguito dell'embargo.

Interessante anche rilevare come, già alla fine del 2014 molte grosse catene di ristoranti abbiano firmato un protocollo d'intesa con cui si impegnavano a non subentrare in affitto nei locali lasciati sfitti da altri operatori che avessero aderito a questo accordo, laddove l'abbandono dei locali fosse stato causato da un imposto aumento del canone di locazione da parte del locatore di turno.

Così facendo, questa "lobby" della ristorazione - che comprendeva più di 30 ristoratori, tra cui il gruppo Novikov, Ginza Project, Starbucks, Rosinter, Torro Grill ed altri operatori - ha cercato di fare fronte comune nell'opposizione a quei proprietari che, nonostante le inusitate fluttuazioni del rublo rispetto alle valute, pretendevano di mantenere invariate le condizioni  del canone inizialmente concordato in valuta, senza mostrarsi disponibili ad adeguare le proprie aspettative di prezzo sulla base dei nuovi realia dei mercati valutari.

Sicuramente anche iniziative di questo tipo hanno contribuito a convincere molti proprietari ad accantonare (almeno per ora) l'idea di fissare i canoni di locazione in valuta; altri acconsentono per lo meno a prevedere nei contratti un tetto massimo e minimo del controvalore in rubli che permetta al conduttore di tutelarsi meglio da repentine fluttuazioni valutarie.

Ristorazione nei centri commerciali: i trend degli ultimi mesi (per leggere l'articolo premere > qui)

Tendenze sul segmento delle locazioni dei locali fronte strada: nelle zone pedonali o ad alta visibilità i canoni restano alti

Come riportato da Alessandro Alessio, fondatore della società di consulenze immobiliari Regens International, operativa sul mercato russo dal 2011, più "movimentata" la situazione sul segmento delle locazioni dei locali fronte strada: dopo un primo trimestre 2015 improntato alla cautela ed ad un approccio diffusamente attendista, oggi sono proprio gli operatori del settore della ristorazione tra i più attivi nella ricerca di spazi in centro per nuove aperture.

Questo fenomeno risulta ancora più significativo alla luce della ventilata ipotesi dell'entrata in vigore di una nuova normativa che prevedeva l'obbligo di chiusura entro le ore 23.00 per le attività commerciali in genere i cui negozi o locali si trovino ai piani inferiori di condomini residenziali.

Inizialmente questa nuova disposizione doveva diventare operativa dal 1° luglio 2015, ma al momento il governo ha deciso di frenare sulla proposta, forse anche per venire in soccorso al commercio e a tutte quelle attività - tra cui la maggior parte dei supermercati ma non solo - che di solito si insediano proprio in quartieri ad alta vocazione residenziale e che spesso, almeno nella capitale, lavorano 24 ore su 24.

La parabola media dei canoni per questo genere di spazi indubitabilmente negli ultimi mesi ha registrato una riduzione significativa. Cionondimeno i "corridoi commerciali" più prestigiosi o le zone pedonali del centro, ma anche gli immediati paraggi delle stazioni della metropolitana ubicati nelle periferie con intensi flussi pedonali continuano a presentare quotazioni elevate.

Nelle zone di minor passaggio o laddove il locale nello specifico sia caratterizzato da scarsa visibilità o da una configurazione in parte penalizzata (ad esempio senza o con piccole vetrine fronte strada oppure con una distribuzione degli spazi concentrata in massima parte nell'interrato) ovviamente la contrazione dei canoni è stata più rilevante, con punte del 20-30% rispetto al periodo pre-crisi.

Anche sul segmento dei locali fronte strada molti operatori sia russi che stranieri oggi puntano su spazi fino a 100 mq per bar o fast-food senza troppe pretese per una clientela giovane e con budget limitato, magari nelle immediate vicinanze del metrò o in zone contraddistinte da intensi flussi pedonali.

A seconda dell'ubicazione e delle caratteristiche intrinseche del locale, questo tipo di soluzioni può costare tra 400.000-800.000 RUB/mese se consideriamo solo zone tradizionalmente apprezzate o con buon potenziale in termini di visibilità.

Locali di superficie poco superiore (120-160 mq) precedentemente adibiti a fast-food di catene che per la crisi sono state costrette o a chiudere o a ridurre il numero di punti attivi sul territorio, rientrano di norma nella forbice di prezzi ricompresa tra 800.000-1.300.000 RUB/mese. Trattasi normalmente di spazi in posizioni ad alta visibilità in centro o vicino a luoghi di ritrovo della gioventù locale o al metrò.

Solitamente i ristoratori stranieri che vogliono proporre un concept di cucina europea con una spiccata identità anche negli arredi e nell'estetica degli interni dei locali, sono più orientati invece alla qualità del servizio e della preparazione dei cibi, piuttosto che alla "quantità". Conseguentemente la priorità non è tanto l'ubicazione in zona di forte passaggio pedonale (semmai interessano maggiormente posizioni con intensi flussi automobilistici), quanto la comodità della configurazione del locale e l'accessibilità dello stesso per il proprio target di clientela, più agiata e molto esigente da tutti i punti di vista.

Per ristoranti di questo genere si prediligono di solito superfici ricomprese tra 200-400 mq. Sul mercato attuale opzioni simili presentano quotazioni ricomprese in media tra 1.200.000-1.800.000 RUB, fortemente scontate rispetto ai valori a cui venivano proposte le stesse soluzioni un anno fa.

Alessandro Alessio
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Contributo di Regens International inerente l'andamento del mercato dei locali per ristorazione a Mosca, pubblicato sulla newsletter dell'ICE (Istituto per il Commercio Estero) dedicata ad "Agroalimentare e vini" in Russia.

Per leggere o scaricare l'intera pubblicazione premere > qui.

Entro il 2020 ai costruttori sarà fatto divieto di vendere immobili "sulla carta"

A livello federale di recente si è cominciato a discutere un nuovo progetto di legge che potrebbe rivoluzionare il mercato dei primingressi a decorrere dal 2020.

L'intento è difatti quello di permettere ai costruttori di vendere solo immobili ultimati, precludendo dunque loro la possibilità di vendere sulla "carta". L'obiettivo è di ridurre al minimo i rischi per gli acquirenti delle nuove costruzioni.

Promotore di questa iniziativa è il governatore della regione di Mosca, il quale ha proposto di integrare ed emendare la legge federale 214-F3 "Sulla partecipazione per quote alla costruzione di condomini residenziali" che ad oggi sta alla base dei rapporti tra le società costruttrici ed i promissari acquirenti che spesso si vedono costretti a pagare in anticipo il 100% del prezzo per appartamenti primingresso non ancora ultimati.

Uno degli schemi proposti implicherebbe che le somme pattuite per le compravendite vengano versate dai compratori su conti in banca vincolati per essere poi girate al venditore solamente nel momento in cui quest'ultimo avrà provveduto ai propri adempimenti contrattuali. Questa fase "a 3" con le suddette funzioni di mediazione in capo agli istituti di credito potrebbe in realtà risultare solo transitoria ed essere avviata già dall'inizio del 2016.

La prospettiva di medio termine sarebbe invece quella, dal 2020, di vietare del tutto la vendita di immobili sulla carta da parte dei costruttori. A quel punto lo schema d'acquisto dei primingressi sarà soggetto alla sottoscrizione di contratti di compravendita "tradizionali" e non saranno più applicabili i dettami della sopracitata legge 214-F3.

La proposta tuttavia è stata accolta con apprensione e scetticismo dalle società di costruzione, le quali non vedono di buon occhio questo genere di cambiamenti.

Qualcuno sostiene che se l'idea verrà messa in pratica, i prezzi degli appartamenti primingresso schizzeranno verso l'alto, laddove uno degli indubbi vantaggi dell'acquisto "sulla carta" è che nelle prime fasi dei lavori di costruzione gli immobili presentano prezzi molto più accessibili, il che rende possibile l'acquisto ad un gran numero di persone che altrimenti non se li potrebbero permettere.

Altri affermano che tutto ciò creerà una sorta di monopolio sul mercato a favore delle grosse holding e farà uscire invece di scena quelle piccole e medie imprese edili con più limitata liquidità propria. Queste società finanziavano l'avanzamento lavori in buona parte con le caparre dei promissari acquirenti che compravano sulla carta. Per molti di questi investitori le condizioni di finanziamento offerte dalle banche si rivelerebbero poco convenienti e andrebbero a ledere sensibilmente i margini di profitto degli interventi immobiliari. Stando così le cose nell'ottica speculativa progetti del genere risulterebbero finanziariamente più rischiosi e meno incentivanti di prima.

Alcuni paventano che il divieto di vendere i primingressi prima della chiusura del cantiere possa indurre su questo segmento un aumento dei prezzi circa del 30%, il che coincide orientativamente con la differenza tra i prezzi di listino applicati nel momento del "lancio" delle vendite di appartamenti in complessi di cui sono appena stati avviati i lavori di scavo delle fondazioni ed i valori del prodotto finito al momento della consegna dell'immobile.

E' un dato oggettivo che anche in Russia i tempi sono maturi per un perfezionamento del quadro normativo che regolamenta i rapporti tra costruttori e privati nell'ambito delle compravendite di immobili di nuova costruzione. Certo è che in questa fase già così delicata sia per il settore dell'edilizia che per il suo notevole indotto, ci si auspica che venga individuata una soluzione equilibrata e di cui possano beneficiare tutte le parti interessate.

Alessandro Alessio
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