Aspettative e previsioni sul mercato immobiliare di Mosca nel 2013

Aspettative e previsioni sul mercato immobiliare di Mosca nel 2013 – 06/01/2013
Si prevede stabilità, ma qualcuno teme che la seconda ondata della crisi arrivi fino in Russia…

Il “boom” del mercato immobiliare di Mosca con vorticosi aumenti dei valori di mercato nel giro di poche settimane sembra oramai solo un lontano ricordo, ma anche gli abissi profondi del biennio 2009-2010 sono fortunatamente già alle spalle da tempo.

In mesi recenti una trasversale stabilità ha contraddistinto quasi tutti i segmenti di un mercato immobiliare che in generale risente dell’influenza di due gruppi di fattori in perenne contrasto tra loro.

Da un lato l’andamento macroeconomico negativo che si riflette in una riduzione dei redditi della popolazione e nella conseguente diminuzione della solvibilità della domanda dovrebbe portare ad una riduzione dei prezzi, soprattutto sullo sfondo di un rincaro dei tassi di interesse dei mutui e dell’aumento del numero di proposte immesse sul mercato.

Dall’altro invece l’inflazione e l’incremento dei volumi di liquidità in circolazione contribuiscono ad una tendenza al rialzo dei prezzi degli immobili come bene reale.

Questo contrasto nei prossimi anni dovrebbe dunque prevenire tanto un incremento significativo dei valori di mercato, quanto un crollo dei prezzi sul mercato immobiliare.

Secondo gli analisti dunque si assisterà ad una situazione tutto sommato caratterizzata da una certa stabilità con  rialzi o ribassi “fisiologici” dettati anche dalla tanto temuta seconda ondata della crisi.

Se parliamo del mercato di Mosca, allora – stando alle rilevazioni statistiche dell’osservatorio preposto – i valori medi dovrebbero assestarsi tra  $4000-6000 al metro quadro, con un andamento altalenante che non farà altro che proseguire il trend degli ultimi 6 anni.

Una drastica riduzione dei prezzi risulterà alquanto improbabile anche in relazione alle previsioni relative all’inflazione, che nei prossimi anni continuerà a salire. Allo stesso tempo una crescita significativa appare pure poco plausibile in considerazione del clima macroeconomico non troppo positivo.

Di conseguenza, o i valori al metro quadro resteranno più meno immutati, o aumenteranno al massimo proporzionalmente all’inflazione, quindi circa del 10% all’anno.

Ovviamente occorre sempre fare dei distinguo, in quanto i diversi segmenti del mercato saranno soggetti a dinamiche variabili. Ad esempio i prezzi degli immobili di nuova costruzione con caratteristiche accattivanti o in posizioni apprezzate presumibilmente continueranno ad aumentare in quanto la domanda per questo tipo di soluzioni è sempre viva, mentre l’offerta è limitata.

In questo senso l’inversione di marcia dell’amministrazione comunale nelle politiche per il piano regolatore cittadino lascia presagire un incremento dell’offerta sul segmento delle nuove costruzioni in centro già nell’immediato futuro. E’ probabile infatti che nel medio periodo entro i confini del Circolo dei Giardini vengano immessi sul mercato tra i 2-2,5 milioni di metri quadri all’anno a seguito dello “scongelamento” di diverse iniziative immobiliari che fino a poco tempo fa erano state bloccate.

Le case “staliniane” invece o gli immobili di fascia medio-alta ma non di pregio ed altri segmenti che ad oggi risultavano sopravvalutati, probabilmente manterranno i valori precedenti o subiranno lievi cali, o almeno saranno soggetti a maggior trattabilità. Lo stesso discorso vale per quei segmenti che presentano un eccesso d’offerta, quali ad esempio le seconde case fuori città, gli appartamenti di nuova costruzione nel Podmoskov’e, o i lotti di terreno senza allacciamenti già in essere o lontani da infrastrutture.

A parte queste considerazioni di settore, la domanda che molti si pongono è se ci sarà o no la tanto paventata “seconda ondata” della crisi?

L’aumento dei prezzi sia per l’energia elettrica che per i beni di prima necessità e l’incremento della pressione fiscale comportante la riduzione del potere d’acquisto della popolazione implicano un’ulteriore conseguenza negativa, ovvero un ridimensionamento della redditività sia degli investimenti immobiliari che di altre attività d’impresa.

La crisi del 2008 ha tolto dal mercato quegli investitori più arrischiati o che avevano seguito politiche più aggressive, indebitandosi con le banche per cifre esorbitanti con lo scopo di entrare in progetti ad alto rischio. Ma per i motivi sopra elencati anche quelle società che - avendo all’epoca perseguito strategie più caute - sono riuscite a sopravvivere agli sconvolgimenti finanziari ed immobiliari, oggi nel migliore dei casi registrano profitti notevolmente inferiori a prima.

Lo stesso si può dire dei privati, che – anche nel caso di professionisti altamente qualificati - non riescono a trovare lavoro con lo stesso trattamento economico di prima, o comunque si scontrano col fatto che gli stipendi non aumentano, mentre il costo della vita invece aumenta costantemente.

Il risultato è che la forbice tra redditi e spese va restringendosi sempre più e non permette a molte società, imprenditori e privati di mantenere inalterati i propri standard di vita. Anche da ciò nascono i timori che la paventata seconda ondata della crisi che ha colpito duramente l’Europa Occidentale per tutto il 2012 si possa propagare anche in Russia.

Sulla base dell’odierna politica monetaria a livello mondiale, pochi si aspettano che i prezzi del petrolio precipitino nuovamente ai livelli del 2008, in effetti però, problemi economici su vasta scala possono essere indotti non solo o non necessariamente dal crollo del prezzo del petrolio a 40$ a barile ma anche dalla concomitanza di altri fattori che provocano conseguenze nefaste per l’economia. Tra questi basti pensare ad esempio alla bancarotta o alla chiusura di un gran numero di imprese che magari non sono state in grado di risollevarsi o di adattarsi alle nuove condizioni di lavoro nei mercati stravolti dal dopo-crisi, o ancora ad un riacutizzarsi della disoccupazione, ecc.

Per la risoluzione di queste problematiche sarebbero necessarie riforme strutturali dell’economia, in particolare laddove lo Stato non fosse nelle condizioni di adottare politiche di sostegno finanziario a favore dell’impresa.
Ad ogni modo, anche coloro che si dicono possibilisti in merito all’arrivo di una seconda ondata di crisi in Russia, sono certi che la stessa – anche qualora si materializzasse – non sarebbe neanche lontanamente paragonabile alla precedente.

A dire la verità ad oggi la Russia si è dimostrata almeno in parte avulsa dai trend negativi che oramai attanagliano da lunghi mesi l’Europa Occidentale. Anche in questo senso non resta dunque che attendere di vedere cosa ci dirà il mercato immobiliare nei prossimi mesi.

 

Alessandro Alessio
Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.