Imposte correlate alle transazioni immobiliari in Russia

Imposta sulla proprietà immobiliare e imposte dovute all’atto della vendita o nel caso di donazione - 20/01/13

Anche in Russia l’acquisizione o l’alienazione di diritti reali sugli immobili, così come pure il possesso degli stessi, comportano degli oneri fiscali per i quali tuttavia in alcuni casi sono previste deduzioni parziali o esenzioni totali.

Prima di tutto cominciamo col dire che il titolo di proprietà su un immobile può derivare dal realizzarsi di uno dei seguenti presupposti, ovvero al compiersi di determinate operazioni:

1) all’atto della registrazione statale in caso di compravendita o donazione;

2) dal momento della corresponsione dell’intera somma dovuta per il riscatto delle quote, in caso di appartamento in cooperativa;

3) dal momento dell’apertura dell’accettazione dell’eredità, se il bene è trasmesso in questo modo.

Soggetti d’imposta possono risultare sia persone fisiche residenti, che non residenti (chi trascorre meno di 183 giorni all’anno sul territorio della Fed.Russa). Solo i residenti hanno diritto alle deduzioni previste dalla legge per certi casi specifici, descritti qui di seguito.

IMPOSTE PER CHI VENDE

A volte anche all’atto della vendita possono essere dovute delle imposte. 

Infatti, conformemente all’art.220 del Codice Tributario della Fed.Russa, se si vende un immobile che è stato detenuto in proprietà per meno di 3 anni, al momento della rivendita si è tenuti a versare il 13% sul prezzo dichiarato nel contratto di compravendita come imposta sul reddito delle persone fisiche. Questa è l’aliquota dovuta dai residenti fiscali, i quali tuttavia godono di esenzione totale da detta imposta, qualora il titolo di proprietà sull’immobile sia stato detenuto per almeno 3 anni.

Le persone fisiche non-residenti fiscali invece - indipendentemente dal periodo per cui si è protratto il loro titolo di proprietà sull’immobile – all’atto della rivendita sono tenute a versare il 30% sul valore dichiarato nel contratto di vendita in quanto detto introito viene equiparato ad un qualunque altro reddito percepito sul territorio della Federazione Russa in qualità di non-residente.

IMPOSTE NEL CASO DI DONAZIONE

Coloro che hanno ricevuto in donazione una proprietà immobiliare da parenti prossimi sono esentati dal pagamento delle imposte. La definizione di “parente prossimo” viene ampiamente delineata nel Codice del Diritto di Famiglia della Fed.Russa, ed è riconducibile alle seguenti persone : coniugi, genitori e figli (compresi quelli adottivi), nonni e nipoti, fratelli e/o sorelle germani e non (con un solo genitore in comune).

Quando donante e donatario non sono legati da vincoli di parentela quali quelli sopra elencati, quest’ultimo è tenuto al versamento dell’imposta dovuta nella misura del 13%.

IMPOSTA SULLA PROPRIETA’

Ad oggi l’imposta sulla proprietà immobiliare in Russia è ancora relativamente bassa, se confrontata a quella di altri paesi. La base d’imposta è data dal valore attribuito dall’Ufficio dell’Inventario a ciò preposto,  ma che di norma ha poco o nulla a che vedere con il valore di mercato dello stesso, tanto da risultare in media anche 10/20 volte inferiore a quest’ultimo.

A partire dal valore d’inventario i proprietari tanto di unità residenziali, quanto di terreni ed altri immobili sono assoggettati al pagamento di un’imposta in misura variabile, a seconda dello “scaglione” in cui la proprietà rientra.

L’ultima novità in questo senso è entrata in vigore a partire dal 1° gennaio 2013, facendo seguito ad un progetto di legge della Duma di pochi mesi prima, e riguarda proprio una revisione delle aliquote d’imposta sulla proprietà immobiliare delle persone fisiche. Le aliquote in oggetto variano così ora dallo 0,1% (per immobili di valore d’inventario inferiore a 300.000 rubli, che comunque a Mosca non sono rimasti molti) allo 0,75% (nei casi in cui il medesimo valore risulti superiore a 1 milione di rubli). In media questo recente incremento delle aliquote si risolverà in un rincaro di spesa onestamente trascurabile per i proprietari di immobili a Mosca (quantificabile in 350-640 rubli all’anno), ma contribuirà allo stesso tempo ad un aumento delle entrate tributarie nelle casse del comune pari a circa 900 milioni di rubli.

Come spesso capita tuttavia, questa dicotomia “valore d’inventario”/”valore attuale di mercato” porta a delle contraddizioni piuttosto lampanti. Ad esempio di solito il valore d’inventario degli immobili di nuova costruzione è molto più vicino al reale valore di mercato che non quello di immobili costruiti anteriormente. Da ciò ne consegue che un monolocale primingresso del valore – supponiamo – di 3,5 milioni di rubli (ca.90.000 €) alla periferia di Mosca, plausibilmente può avere un valore d’inventario pari a 1,5 milioni di rubli (ca.37.500 €). Sulla base dell’aliquota prevista in questi casi, il proprietario di quell’appartamento dovrebbe pagare l’imposta nella misura di 11.250 rubli (ca.281 €) all’anno.

Più o meno la stessa somma pagano i proprietari di attici di lusso ubicati nel centro storico di Mosca, magari anche in quartieri tradizionalmente prestigiosi, quali il “Miglio d’Oro” nelle vicinanze della via Ostozhenka, della Cattedrale di Cristo Salvatore e del metro Kropotkinskaya. Per quanto strano difatti,  i valori d’inventario degli immobili di quella zona evidentemente non sono stati riveduti ed aggiornati, poiché raramente superano i 2 milioni di rubli!

La nuova legge anche per questo non sembra aver scosso più di tanto i moscoviti, ma c’è il sospetto che possa trattarsi di una tappa di transizione in direzione di un aumento generalizzato dei valori d’inventario degli immobili.
Qualcuno sostiene vi possa essere il rischio addirittura che prima o poi la base imponibile possa diventare il valore di mercato, e se ciò accadesse, certo questo sarebbe un colpo molto più duro per le tasse dei moscoviti e degli investitori che hanno puntato sul mercato locale.

Intanto comunque sembra abbastanza plausibile che già verso il 2015 si provvederà all’istituzione di una Imposta immobiliare unica, da applicare sia alle costruzioni che ai terreni. Probabile che in quel caso verrà preso come base imponibile non più il valore d’inventario, bensì  quello catastale, che seppur di norma inferiore al valore di mercato, è comunque già di per sé notevolmente superiore al primo.

Ad oggi le aliquote di quest’imposta sono le stesse, indipendentemente che il proprietario sia persona fisica residente o non residente.

DEDUZIONI D’IMPOSTA PREVISTE PER ACQUISIZIONI DI IMMOBILI A DESTINAZIONE RESIDENZIALE

L’articolo 220 del Codice tributario della Federazione Russa prevede deduzioni di imposta fino ad un tetto massimo di 1 milione di rubli (ca.25.000 €) sulla base dei costi effettivamente sostenuti, a copertura delle spese correlate ad interventi di nuova costruzione o all’acquisizione di una casa di civile abitazione, appartamento o quote in un appartamento, così come per l’estinzione degli interessi legati ad un mutuo finalizzato all’acquisto dell’immobile.

Conformemente a quest’articolo di legge il contribuente ha diritto a vedersi rifondare il 13% dell’imposta sul reddito computato sul tetto massimo previsto per la deduzione, sulla base del valore d’acquisto dell’immobile.

 

 

Alessandro Alessio
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