Per il momento ancora nessuna inversione di tendenza rispetto all'anno precedente

     


Dall'inizio del 2017 sul segmento direzionale del mercato immobiliare di Mosca è rimasta immutata la tendenza che si era palesata già negli ultimi mesi del 2016.

Ancora oggi difatti il divario tra un'offerta molto numerosa ed una domanda ancora timida e risicata trasmettono al mercato un senso generale di stagnazione.

Tuttavia i proprietari di grandi portafogli immobiliari (società di investimento, imprese costruttrici e anche holding straniere) cercano di tenere duro e non sembrano intenzionati a rivedere le loro politiche di prezzo, anche - in alcuni casi - in quanto obbligati dai loro finanziatori (banche incluse) a non scendere al di sotto di determinati livelli di canoni o a continuare (nonostante la comprensibile riluttanza dei conduttori) ad indicizzarli in valuta straniera.

Ciò fa sì che una discreta percentuale di superfici attualmente sfitte (soprattutto quelle di metratura da 300 mq in su) sia in realtà sul mercato già da mesi (in certi casi addirittura da anni) con scarse probabilità di trovare collocazione nella fase attuale.

Quotazioni medie degli uffici in affitto a Mosca (entro i confini di MKAD) ad aprile 2017

(*) Tasso di cambio applicato: 1 EURO = 60,56 RUB

Quotazioni medie degli uffici in affitto a Mosca (entro i confini di MKAD) a metà novembre 2016

(*) Tasso di cambio applicato: 1 EURO = 71,00 RUB

Le fasce di valori di cui sopra sono da considerarsi meramente indicative ed approssimative.
A volte i canoni proposti sono già comprensivi di  IVA (18%) e costi di gestione, altrove questi costi sono da aggiungersi al canone di base. Nei centri direzionali di alta categoria (classi "A" o "B+") i costi di gestione di norma oscillano tra 4000-7000 RUB/mq/anno, a seconda della classe dell'edificio e della società di gestione.

In complessi particolarmente pregiati o con caratteristiche intrinseche o estrinseche oggettivamente superiori alla media della classe di riferimento, si possono incontrare quotazioni parzialmente divergenti da quelle riportate. Lo stesso dicasi per situazioni un po' penalizzate in termini di posizione, circondario o assenza di infrastrutture, dove di norma i proprietari offrono condizioni più vantaggiose proprio per controbilanciare la minore competitività del complesso rispetto alla concorrenza.

Alcuni esempi di uffici attualmente sul mercato (proposti in affitto):

A prescindere dall'andamento del mercato e dai valori medi degli affitti per uffici di pari categoria, a Mosca si incontrano anche complessi direzionali dove i prezzi di listino si discostano ampiamente dalla statistica.

Trattasi per lo più di asset indubbiamente prestigiosi che fanno parte dei portafogli immobiliari di una manciata di grosse holding (sia russe che straniere), le quali sembrano intenzionate a monopolizzare questo segmento del mercato nella capitale. Di norma i prezzi di listino in questi casi risultano significativamente superiori alle medie cittadine e sono pure indicizzati in valuta.

Alessandro Alessio
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Prezzi molto accessibili, ma è bene stare attenti

Negli ultimi anni tra gli annunci immobiliari hanno cominciato a fare capolino delle soluzioni di piccola metratura (solitamente tra 13-25 mq) in condomini storici del centro di San Pietroburgo, che saltano agli occhi per la particolare appetibilità dei prezzi (di norma ricompresi tra 1.500.000-3.000.000 RUB).

Le opzioni in oggetto sono definite nel gergo immobiliare "appartamenti-studio" e si distinguono dai monolocali tradizionali per il fatto che in un'unico vano sono concentrate non solo la zona-giorno e la zona-notte, ma anche la cucina. Se in Italia a questo tipo di soluzioni abitative siamo abituati, in Russia la stessa non si può considerare propriamente "autoctona", ed ha cominciato a prendere piede sotto l'influenza di mode provenienti soprattutto dal mondo anglosassone.

Oggi nelle nuove costruzioni anche in Russia questa tipologia è abbastanza popolare e rappresenta una soluzione di compromesso per coloro che, pur disponendo di un budget limitato, non vogliono rinunciare a vivere in condomini di recente costruzione. In periodo sovietico invece appartamenti di questo tipo praticamente non esistevano, in quanto i monolocali prevedevano sempre una cucina separata, di norma almeno semi-abitabile.

Se si va ad approfondire la questione si scoprirà in realtà come, nella quasi totalità dei casi sopraelencati, gli "studio" siti all'interno di condomini del patrimonio immobiliare storico del centro di San Pietroburgo non siano altro che stanze (facenti parte di alloggi collettivi, le cosiddette "kommunalki") riattrezzate come unità abitative pressoché indipendenti. In origine cioè l'appartamento si componeva, immaginiamo, di 2 o 3 stanze separate (ciascuna di proprietà di persone diverse)  con un corridoio, servizi igienici e cucina in comune. I proprietari erano cointestatari dell'appartamento o per quote indivise, oppure intestatari esclusivi delle rispettive stanze e comproprietari per quote dei vani accessori, cucina e bagni.

Col passar del tempo però le mutate esigenze hanno indotto molti di questi comproprietari a volersi creare un'unità abitativa completamente autonoma entro i confini ristretti della stanza di loro proprietà in modo da non dover più sottostare alle regole del vivere condiviso e ad una fruizione promiscua dei servizi.

Sebbene l'idea di per sé sia quanto mai comprensibile e legittima, le opere di allestimento di cucine e servizi igienici laddove inizialmente non erano stati previsti quasi sempre sono state effettuate dai proprietari di turno in assenza di qualsivoglia regolare permesso, e ciò principalmente per tre motivi: a) al fine di risparmiare sui costi della pratica; b) per il fatto che nella maggior parte dei casi questi interventi non sono consentiti e, se realizzati, risultano non solo abusivi, ma anche non regolarizzabili; c) per il fatto che, anche laddove consentiti, interventi di questo genere implicano procedure complicate che complessivamente possono protrarsi per non meno di 6-8 mesi.

Per fare un esempio, se si vuole creare un bagno o una cucina in un vano sotto cui (nell'appartamento sottostante) sono situate camere da letto o soggiorni, quest'intervento - seppur tecnicamente realizzabile - risulta vietato sulla base del Codice Abitativo della Federazione Russa. Ne consegue che gli "studio" così ottenuti presentano abusi insanabili e che in  futuro l'acquirente (pur non essendo stato lui ad effettuare tali opere) potrebbe essere obbligato a ripristinare lo stato iniziale dei locali per ordine del tribunale o dell'Ispettorato preposto.

Inoltre l'obsolescenza degli impianti e degli allacciamenti nelle case d'epoca è uno dei principali fattori che rendono complesse dal punto di vista tecnico pratiche di questo genere. L'installazione di una cucina o di una caldaia a gas ad esempio sono consentiti solamente se il vano è finestrato ed in presenza di una canna fumaria, per l'allacciamento alla quale bisognerà andare a cercare nei muri della casa le canaline di ventilazione o il condotto fumario a cui collegare il condotto d'aerazione. E' vero che il problema si può in parte ovviare optando per un fornello e boiler elettrici, ma in quel caso potrebbe subentrare un'altra complicazione dovuta alle carenze in termini di approvvigionamento energetico che si riscontrano nei condomini di periodo risalente rispetto alle esigenze legate al nostro stile di vita contemporaneo.

Anche le condutture dell'acqua, della canalizzazione e della ventilazione di scarico nelle case vecchie potrebbero non risultare sufficienti per attrezzare le stanze di cucine e bagni secondo tutti i crismi della regolarità in modo da riconvertirle in unità autonome a tutti gli effetti in conformità con la legislazione vigente.

Rischi in caso di acquisto di unità di questo genere che presentino opere abusive

Il fatto che nell'appartamento siano presenti opere non accatastate (anche laddove insanabili), di per sé non limita la vendibilità dell'immobile, quindi tecnicamente lo stesso può venir compravenduto in modo assolutamente legale.

Tuttavia c'è la possibilità che gli interventi non autorizzati effettuati dal precedente proprietario possano in qualche modo arrecare disturbo ai vicini, i quali - rivolgendosi al tribunale - potrebbero ottenere che venga imposto al nuovo proprietario di rimuovere le "irregolarità" contestate ripristinando (ovviamente a proprie spese) lo stato di fatto pregresso.

Nell'ottica della rivendita dell'immobile inoltre va sottolineato come qualsivoglia modifica planimetrica o riassetto che non siano stati debitamente accatastati possa limitarne l'appetibilità sul mercato, tanto più se si considera che ad esempio le banche non erogano mutui per l'acquisto di unità residenziali che non presentino una totale conformità tra lo stato di fatto e di diritto.

Per verificare che le opere siano state autorizzate e che il nuovo ente immobiliare così derivato risulti in regola è opportuno controllare il certificato catastale (kadastrovy pasport) ed il titolo di proprietà, i quali - ad opere ultimate - devono essere stati aggiornati e rispecchiare dunque il mutato assetto dell'abitazione.    

Alessandro Alessio
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Dal 1° gennaio 2017 sono entrate in vigore alcune modifiche alla Legge Federale 214-F3 che regola i rapporti tra costruttori e acquirenti nel caso di compravendite di immobili di nuova costruzione. Le novità introdotte non hanno valore retroattivo, ma si applicano a tutti gli interventi in cui la prima transazione (compromesso di vendita) è stata perfezionata dall'inizio dell'anno.

Incremento del capitale sociale obbligatorio

In precedenza il capitale sociale versato minimo ammontava a 10.000 rubli (pari a poco più di 150 Euro al tasso di cambio attuale), dal che sorgeva spontanea la domanda di quali garanzie finanziarie potesse dare una società con conferimenti così bassi alle eventuali controparti nell'ambito di progetti edilizi dal valore di centinaia di milioni di rubli.

Da quest'anno il legislatore impone ai costruttori l'obbligo di conferimenti in misura crescente a seconda dell'entità dell'intervento:

Tuttavia non è previsto l'obbligo per i costruttori di versare il capitale sociale di cui sopra interamente in denaro, ovvero sono ammessi anche conferimenti in natura. In questo senso sembra che la nuova legge serva più a fare un repulisti mirato a liberare il campo dalle ditte minori, piuttosto che realmente salvaguardare gli interessi di eventuali creditori o acquirenti.

Obbligo di pubblicazione di un maggior numero di informazioni

Se in precedenza i costruttori erano tenuti a pubblicare su internet semplicemente la cosiddetta "Dichiarazione di progetto" che conteneva a grandi linee i dati riassuntivi sull'intervento edile, adesso invece è previsto l'obbligo di pubblicare online anche la relazione del revisore contabile relativa all'attività dell'impresa nell'anno precedente, il permesso di costruire, i documenti comprovanti i diritti reali (proprietà o affitto) del costruttore sul lotto di terreno su cui deve sorgere l'intervento e fotografie sull'avanzamento dei lavori di costruzione.

Inoltre sul sito-internet devono essere pubblicate anche la bozza del contratto proposto dal costruttore per l'acquisto delle unità immobiliari "sulla carta" (detto anche "Contratto di compartecipazione alla costruzione") e la perizia dell'organo competente (Ministero per l'edilizia e le politiche abitative della Federazione Russa) che comprovi la conformità della ditta costruttrice ai requisiti di legge.

Possibilità di pagamento tramite conto vincolato

Le novità legislative hanno introdotto la possibilità per i compratori di saldare il prezzo convenuto per mezzo di un conto di garanzia aperto presso un istituto di credito. I fondi versati dal promissario acquirente sono così vincolati da condizione sospensiva, ovvero non verranno trasferiti al costruttore fino a che l'unità compravenduta non verrà consegnata all'acquirente. In caso di mancata consegna, la banca restituisce a quest'ultimo la somma versata.

Lo schema di cui sopra tutelerebbe ottimamente gli interessi degli acquirenti, funzionando a lato pratico con modalità simili a quelle delle lettere di credito, ma nella pratica sarà di difficile applicazione in quanto la maggior parte dei costruttori necessitano della liquidità derivante dalla vendita degli appartamenti "sulla carta" proprio per portare avanti i lavori di costruzione, pagare i fornitori ed i subappaltatori e coprire altre voci di spesa. Queste "iniezioni" di denaro in corso di avanzamento lavori sono vitali dunque per il processo anche perché a differenza dei mutui di cantiere non prevedono tassi di interesse passivi che andrebbero a sbilanciare fortemente il business-plan dell'intervento.

Presumibilmente anche in virtù di ciò il legislatore non ha voluto imporre l'obbligatorietà dell'impiego del conto vincolato, lasciando alle parti il diritto di scegliere su base individuale. Ad ogni modo per i costruttori il ricorrere a questo sistema implicherà anche dei vantaggi, e più precisamente che in quel caso non sarà necessario presentare polizza assicurativa per responsabilità civile, né garanzia bancaria alle controparti e che il servizio della banca presso cui sarà aperto il conto sarà gratuito.

Impossibilità di impiego dei fondi ricevuti per finanziare altre operazioni

In precedenza non di rado succedeva che i costruttori impiegassero le somme versate dai promissari acquirenti ad esempio per ultimare i lavori di costruzione di altri interventi che si trovavano in una fase più avanzata e che dovevano essere consegnati in tempi più brevi. Ciò comportava un rischio simile a quello delle celeberrime "piramidi finanziarie", che anche in Russia negli anni Novanta del XX secolo sono salite agli onori della cronaca in molteplici occasioni.

I più recenti emendamenti alla Legge Federale 214-F3 impongono invece che le somme ricevute debbano obbligatoriamente essere impiegate rigorosamente nell'ambito dell'intervento in cui è inserita l'unità immobiliare compravenduta. Come strumento di controllo e verifica si è previsto l'obbligo per le imprese edili di tenere una contabilità separata per ciascun progetto; in caso di violazioni ed utilizzo improprio dei fondi dovranno rispondere personalmente il direttore generale ed il capo-contabile della società.  

Creazione del Registro Unico delle imprese costruttrici

Un'ulteriore novità riguarda l'istituzione di questa risorsa che troverà probabilmente spazio sul sito del Ministero dell'Edilizia e per le politiche abitative e sarà di pubblico dominio. Oltre all'elenco delle società edili debitamente accreditate, sarà accessibile anche un'analisi sulla loro conformità alle normative appena introdotte.

Recesso unilaterale dei promissari acquirenti dal Contratto

Nel caso in cui il costruttore abbia adempiuto pienamente agli obblighi assunti contrattualmente ed agito in conformità di legge, i promissari acquirenti non hanno diritto di recedere unilateralmente dal contratto se non per via giudiziale. Questa possibilità è prevista invece in caso di discordanza tra la superficie costruita e quella prevista da contratto in misura maggiore al 5%.
Ulteriori novità riguardano la fase successiva al trasferimento del possesso dell'immobile al compratore: all'atto della consegna dell'unità residenziale il costruttore dovrà presentare all'acquirente anche le istruzioni d'uso e manutenzione relative all'impiantistica, documentazione tecnica sul capitolato, ecc.  
Qualora in seguito l'acquirente rilevasse difetti di fabbricazione nell'appartamento, il costruttore sarà soggetto al pagamento di una penale nella misura dell'1% del valore dell'immobile per ogni giorno di ritardo intercorso prima del ripristino della piena funzionalità dell'immobile.

Costituzione di un Fondo di compensazione

Come ulteriore strumento di tutela dei diritti dei consumatori (in questo caso: i promissari acquirenti) il Governo della Federazione Russa ha dato incarico di creare un Fondo comune di compensazione cui dovranno contribuire tutte le imprese costruttrici. I costruttori dovranno versare a questo fondo l'1% del valore di ogni unità compravenduta nei complessi di nuova costruzione.
Il "tesoretto" così accumulato servirà a risarcire i promissari acquirenti delle somme già versate anticipatamente in caso di bancarotta del costruttore o a finanziare le opere necessarie per portare a termine e consegnare interventi che erano stati interrotti per fallimento o altre vicissitudini dell'impresa edile che aveva iniziato il progetto.

Alessandro Alessio
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Il sindaco della capitale lancia un nuovo programma di demolizione che riguarderà 8000 condomini (e più di 1,5 milione di persone)

Il 21 febbraio scorso il sindaco di Mosca, Sergey Sobyanin, ha annunciato che è attualmente al vaglio delle autorità comunali una seconda fase del programma di demolizione dei condomini di 5 piani risalenti al periodo di Khrushov (le cosiddette "Khrushovki")

Questi edifici - costruiti nella maggior parte dei casi tra la metà degli anni Cinquanta e la fine degli anni Sessanta - erano stati progettati con una proiezione di durabilità di non più di 25-30 anni e rispondevano alla necessità di dare sistemazione al gran numero di famiglie degli operai che si trasferivano in città dalle campagne o dalla provincia per lavorare nelle fabbriche (maggiori informazioni sul tema si possono trovare seguendo questo link).

Già nel lontano 1999 sotto il precedente sindaco, Yury Lushkov, vennero individuati 1722 edifici (per un totale di più di 6 milioni di metri quadrati) da destinare all'abbattimento in quanto ritenuti vetusti e qualitativamente non idonei ad essere ristrutturati. Stando alle previsioni degli organi preposti, entro il 2018 la prima fase dovrebbe venir ultimata. La seconda fase, sulla base delle dichiarazione del "primo cittadino" della capitale, dovrebbe coinvolgere addirittura 8000 condomini per una superficie complessiva di circa 25 milioni di metri quadrati, in cui risiedono - secondo stime preventive - più di 1 milione e mezzo di persone.
Agli edifici già identificati nell'ambito del programma elaborato dalla giunta precedente difatti si è proposto di aggiungere altre case dello stesso periodo (le cui serie sono denominate rispettivamente: K-7, II-32, II-35, 1605-AM e 1MG-300) che in precedenza non erano incluse tra quelle destinate allo "smantellamento".

L'annuncio in buona parte contraddice quanto dichiarato solo 10 giorni prima dal responsabile del dipartimento per le politiche urbanistiche della città di Mosca, Sergey Lyovkin, il quale nel corso di una conferenza aveva ammesso che già nella realizzazione della prima fase ci si era scontrati con enormi difficoltà nel tentar di trovare soluzioni che soddisfaccessero tutte le parti coinvolte: autorità, cittadinanza ed investitori.

Stando invece alle esternazioni del sindaco, il Comune avrebbe individuato sia le disponibilità finanziarie che eventuali lotti su cui far erigere i nuovi condomini in cui proporre alloggi alternativi alle famiglie che prima risiedevano nelle case da demolire. 

La normativa attuale vincolerebbe il Comune - nel caso di necessità di evacuare gli edifici destinati alla demolizione - a proporre ai residenti una soluzione abitativa alternativa di pari superficie nel medesimo quartiere (o al massimo nella circoscrizione rionale attigua); tuttavia ciò non sempre è possibile in virtù della mancanza di lotti liberi da adibire all'edificazione di nuovi interventi di edilizia popolare o di appartamenti in vendita in complessi di recente costruzione di classe economica. Per questo da molte parti si paventa che vi sia l'intenzione di apportare degli emendamenti alla legislazione vigente che permettano alle autorità di offrire alla cittadinanza appartamenti ubicati in zone territorialmente distanti da quella originaria allo scopo di velocizzare i tempi di realizzazione delle procedure di esproprio e del reinsediamento.

Da ciò potrebbe conseguire che, laddove non fosse possibile offrire alloggi di budget corrispondente nelle immediate vicinanze, le autorità comunali potranno andarli a cercare in zone più lontane dal centro (magari oltre MKAD o nella Nuova Mosca), dove sarà più facile concordare con i costruttori di turno condizioni di prezzo ancora più convenienti. A fronte di ciò plausibilmente come forma di parziale compensazione i nuovi alloggi più periferici avranno una superficie maggiore di quelli espropriati siti in zone più centrali.

Di questa situazione potrebbero beneficiare dunque soprattutto quei costruttori che hanno interventi immobiliari di classe economica nell'hinterland della capitale, i quali al momento si scontrano con un calo della domanda ed una crescente percentuale di invenduto.

Non vi è dubbio alcuno sul fatto che le autorità comunali difficilmente saranno disposte a riscattare le superfici abitative in oggetto alle quotazioni di mercato, ma semmai pretenderanno una scontistica significativa con prezzi "da ingrosso" anche in virtù della necessità di rilevare un gran numero di unità. Probabilmente questa soluzione risulterà più accettabile per i costruttori con complessi da diverse centinaia di appartamenti, per i quali - in caso di stagnazione delle vendite - queste "iniezioni di liquidità" rappresenteranno comunque un'àncora di salvezza e saranno fondamentali per l'ultimazione dei lavori nelle tempistiche preventivate, mentre potranno risultare meno appetibili nei casi in cui - a fronte di un numero relativamente ridotto di unità da vendere - gli investitori di turno preferiscano vendere in tempi più lunghi, ma con maggior profitto.

Conseguenze immediate della notizia

Già a distanza di pochi giorni da questa "notizia-bomba", molti proprietari di appartamenti siti all'interno di edifici che - sulla base delle parole del sindaco Sobyanin - sarebbero candidati all'inclusione nelle liste di demolizione, si sono precipitati a mettere in vendita i propri immobili. Da dati approssimativi parrebbe che l'offerta di alloggi in vendita nei condomini a 5 piani del periodo Khrushov in pochi giorni ha registrato un incremento del +25%.

Ciò dimostrerebbe chiaramente in che modo i moscoviti hanno interpretato l'annuncio del primo cittadino e soprattutto i ventilati emendamenti alla normativa vigente: chi vive in una "Khrushovka" non ha più la garanzia che gli verrà proposto un alloggio alternativo nuovo (seppur di edilizia popolare o di classe economica) nelle vicinanze ed il rischio di "reinsediamenti a lunga gittata" pare quanto mai realistico e potrebbe rivelarsi addirittura come lo scenario più probabile.

La cosa è tanto più significativa se si pensa che prima d'ora molti russi avevano anzi "investito" in appartamenti all'interno dei condomini a 5 piani del periodo perché contavano proprio sul fatto di poter ricevere in cambio entro qualche anno un appartamento in uno stabile nuovo nella stessa zona, ma che sarebbe sicuramente risultato molto più redditizio sia nell'ottica dell'affitto che in caso di rivendita.

Se già dunque i prezzi degli appartamenti in questi condomini erano quanto di più economico fosse possibile trovare a Mosca, ora è difficile immaginare quanto ancora gli stessi potranno deprezzarsi ulteriormente visto che sempre meno persone saranno disposte ad assumersi i rischi di vedersi assegnare in alternativa un alloggio ubicato chissà dove.

I rischi per gli acquirenti: evitare un "destino (quasi) segnato"

Gli stranieri in particolare, attirati magari dalla particolare convenienza di prezzo delle soluzioni offerte, dovrebbero prestare particolare attenzione all'immobile in cui le stesse sono inserite: verificare dunque non solo l'appartamento nello specifico, ma anche il tipo di condominio e se quest'ultimo sia già presente (o rischi di essere incluso) nelle liste degli edifici da destinare alla demolizione da qui a qualche anno.

Alessandro Alessio
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