Come si è evoluto negli ultimi anni il concetto della "casa di campagna"

Stando a recenti sondaggi più della metà delle famiglie russe hanno una dacia o una casa di campagna.
Tra gli abitanti della capitale e di San Pietroburgo, la percentuale arriva a sfiorare i due terzi.

L'origine del termine ed il diffondersi della moda

Il termine divenne di uso comune ai tempi di Pietro il Grande, all'inizio del XVIII secolo, e stava ad indicare delle tenute ubicate al di fuori dei confini delle città che lo zar stesso donava (non a caso la parola "dacia" deriva dal verbo "dare" - in russo davat') a nobili e funzionari meritevoli come ricompensa per la fedeltà tributatagli o per servigi particolarmente preziosi.

All'epoca dunque la parola era associata a delle ville patrizie spesso circondate da ampie estensioni di terreno, appannaggio quasi esclusivo dell'aristocrazia. Fu verso la fine del XIX secolo che anche tra persone di rango più umile cominciò a diffondersi la moda della "casa di campagna".

Dalla dacia in legno alla villetta in complessi di nuova costruzione

Passando a tempi più recenti, in periodo sovietico le dacie divennero luoghi dove i cittadini andavano a trascorrere le giornate feriali soprattutto per "staccare" dal contesto urbano in un - seppur umile - buen retiro ove rilassarsi dedicandosi al giardinaggio ed alla frutticoltura. Molti costruivano queste loro casette di campagna con le proprie mani e vi organizzavano un piccolo orticello o delle serre. In altri casi erano le stesse aziende ad acquistare grossi lotti di terreno fuori dalle città per frazionarli e metterli a disposizione dei propri impiegati come beneficio accessorio per la costruzione di dacie.

Anche dagli anni Novanta in poi, con la transizione al capitalismo sfrenato, questa tradizione è rimasta fortemente radicata nel DNA della gente. Ovviamente però, viste le mutate esigenze dei nuovi ricchi e dell'alta borghesia - che non volevano rinunciare ad assicurarsi il loro angolino tranquillo lontano dallo smog e dallo stress delle megalopoli ma pretendevano standard più elevati di qualità, sicurezza ed "immagine" - la casa in campagna ha assunto forme e proporzioni variegate, a seconda dello status e delle possibilità economiche del proprietario.

I costruttori, cogliendo la palla al balzo, cominciarono a fare incetta di terreni intorno alle città, soprattutto nelle zone vicine ad aree boschive o specchi d'acqua per la balneazione e la pesca. Così, negli ultimi 15 anni, come funghi sono cominciati a spuntare questi nuovi "villaggi" recintati e custoditi, vere e proprie mini-comunità chiuse, dove i proprietari potevano garantirsi una casetta per il week-end con un giardinetto da usare come orticello a qualche ora di auto dalla città.

Questo vero e proprio "boom" immobiliare indusse ovviamente una bolla speculativa sullo sfondo della quale ad esempio  tra il 2002-2007 i prezzi medi dei terreni nella regione di Mosca aumentarono del 262%. Stando al giornale "Rossiyskaya Gazeta", nel 2006 il prezzo medio dei terreni ubicati in un raggio di 50 km dal grande raccordo anulare di Mosca (MKAD) rincarò in un anno del 150% e raggiunse i 60 USD/mq. L'anno seguente, secondo dati riportati da RBK, le quotazioni della terra lungo la Rublyovo-Uspenskoe Shosse - meta esclusiva delle celebrità e dei milionari - nel 2007 arrivarono a 450 USD/mq, laddove lungo altre arterie stradali in uscita dal centro (ad esempio Leningradskoe Shosse o Dmitrovskoe Shosse) si assestarono sui 100 USD/mq.

Oggi il fenomeno sembra essersi parzialmente ridimensionato (con conseguente correzione al ribasso dei prezzi medi) non solo a causa della crisi, ma anche e soprattutto alla gran quantità di invenduto che si è andato accumulando negli ultimi anni in virtù della mole spropositata di progetti di questo genere, che il mercato anche in tempi di maggior vivacità non sembrava in grado di assorbire del tutto.

Terminologia e differenze tipologiche

Qui di seguito cerchiamo di identificare le tipologie più diffuse con le principali caratteristiche che le contraddistinguono:

·         Dacia: il termine ancora oggi è associato alla tipologia più semplice, solitamente inserita in un contesto di campagna o all'interno di piccoli centri abitati con servizi minimi. Di solito trattasi di costruzioni quasi interamente in legno che vengono montate su un terreno destinato formalmente alla frutticoltura. In molti casi ancora oggi le dacie vere e proprie non sono provviste di impianto termico, il che le rende idonee ad un uso solamente stagionale. Come riscaldamento alcuni proprietari optano per stufe a legna. Inoltre spesso nelle dacie mancano gli allacciamenti alla rete idrica ed alla fognatura: per ovviare all'assenza di acqua corrente in alcuni casi l'approvvigionamento idrico per i bisogni primari avviene tramite estrazione da pozzo, mentre in assenza di canalizzazione c'è chi crea dei servizi esterni con pozzo nero o fossa biologica e chi ricorre a bagni chimici.
Per tutti i motivi sopra elencati questo genere di costruzioni sono destinate ad essere abitate per periodi limitati (primavera/estate) e formalmente non è possibile effettuarvi la registrazione.

·         Cottage: rispetto alla dacia tradizionale, questa tipologia può essere costruita teoricamente di qualsiasi materiale e provvista di tutti i comfort moderni. Di norma si sviluppano su almeno due piani e dispongono di un giardino di pertinenza. Queste casette sono provviste di allacciamenti alla rete idrica ed alla fognatura e dotate di riscaldamento, il che le rende fruibili tutto l'anno ed eventualmente idonee a fungere anche da domicilio permanente. Di norma sono situate all'interno di complessi recintati e custoditi ubicati all'esterno dei confini della città, ma in posizioni con buona accessibilità in termini di trasporto e strade rispetto ai centri abitati più vicini.

·         Townhouse (in russo таунхаус): in anni recenti sul mercato immobiliare russo è andato diffondendosi anche questo termine che sta ad indicare di norma delle villette a schiera con piccoli giardini di pertinenza site all'interno di comunità recintate e custodite. A differenza del concetto originale anglosassone, che identifica solitamente delle casette accostate urbane, in Russia i complessi che ospitano questo genere di costruzioni sono ubicati al di fuori delle città. Queste villette, rispetto ai cottage, sono contraddistinte da un'architettura più raffinata (che spesso richiama volutamente a stili non autoctoni ma presi in prestito appunto dal mondo anglosassone) e, nella maggioranza dei casi, costruite in mattoni.

·         Tenute di lusso: per cercare di andare di pari passo con le manie di grandezza palesate da molti nuovi ricchi, alti funzionari, oligarchi e personaggi del mondo dello spettacolo, per descrivere le proprietà di lusso gli addetti ai lavori in anni recenti hanno cominciato ad usare termini antichi in un'accezione moderna. E' così che si è andati a rispolverare la parola "usad'ba" (усадьба), che storicamente (dal XVII secolo in poi) identificava una tenuta nobiliare di campagna comprendente oltre alla residenza principale anche costruzioni accessorie ed un ampio parco.  Già verso la fine del XIX-inizio del XX secolo il termine veniva attribuito anche a ville urbane patrizie, mentre riferito a costruzioni moderne viene associato, seppur raramente, a tenute di particolare pregio ed estensione, site al di fuori delle cerchie cittadine.
Più di frequente per descrivere le ville di pregio dei "pochi eletti" della Rublyovka e le residenze di lusso del jet set viene usato il termine "osobnyak" (особняк), che in realtà di per sé alla lettera identifica semplicemente un edificio indipendente, ma che in questo contesto va ad identificare una villa di ampia metratura con grande terreno di pertinenza, riccamente rifinita internamente e contraddistinta da architetture - se non particolarmente eleganti - almeno non banali. E' così che la casa di campagna moderna dei più fortunati può riprodurre le forme di un castello rinascimentale, assumere i contorni di una villa in stile neoclassico o di una dimora ultramoderna con architetture avveniristiche.

Alessandro Alessio
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Differenze tra le classi "economica", "comfort", "business" e "di pregio"

Spesso negli annunci immobiliari ci si imbatte in definizioni e diciture che alludono alla presunta categoria qualitativa cui la costruzione del caso è riconducibile.

Difatti, se il patrimonio immobiliare costruito prima della rivoluzione o in periodo sovietico è abbastanza facilmente inquadrabile in macrocategorie (ad esempio: condomini "staliniani", "Khrushevki", ecc.) riferite alle tendenze costruttive vigenti in quel determinato frangente storico, con lo sviluppo del mercato immobiliare degli ultimi vent'anni, si è sentita la necessità di fissare dei requisiti minimi che permettano di assimilare l'uno o l'altro intervento edilizio ad una specifica classe di riferimento, sia per imporre degli standard minimi ai costruttori, che per fornire dei punti di riferimento ai potenziali acquirenti.

Qui di seguito riproponiamo nel dettaglio gli elementi principali alla base del metodo di classificazione unica per gli interventi a destinazione residenziale approvato nel 2013 dal Fondo Federale per lo sviluppo delle politiche abitative e oramai applicato in buona parte del territorio della Federazione Russa:

Alessandro Alessio
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Entra in vigore la nuova legge che obbliga i notai a risarcire le parti per eventuali errori o sviste in fase di rogito

Da oggi le transazioni concernenti la compravendita e la permuta di immobili perfezionate presso un notaio diventano ancora più sicure. Difatti è da poco entrata in vigore una nuova norma che obbliga i notai a stipulare un'assicurazione per responsabilità civile legata allo svolgimento dell'attività professionale con un massimale minimo di 5 milioni di rubli.

D'ora in poi dunque i notai risponderanno personalmente per danni materiali derivati alle parti contraenti da loro errori o sviste nella verifica documentale. Parallelamente, ai vari collegi notarili regionali viene richiesto di creare dei fondi speciali mirati a creare una base pecuniaria da utilizzare per eventuali risarcimenti laddove l'entità del danno provocato dal notaio di turno risultasse superiore al massimale previsto dalla sua polizza assicurativa individuale obbligatoria.

Tra l'altro, se si renderà necessario, per risarcimenti eccedenti l'entità coperta da questi primi due "livelli di garanzia", il notaio coinvolto sarà tenuto a rispondere con il proprio patrimonio personale.

Un ultima forma di copertura grava inoltre sul Collegio Notarile Federale presso cui da quest'anno va formandosi un Fondo nazionale di garanzia in cui confluiranno contributi tratti dalle quote associative versate dai membri operanti in tutto il paese. In questo modo entro il 2018 dal "tesoretto" così accumulato si potrà attingere nei casi previsti dalla legge per rifondare le parti che abbiano subito danni materiali a seguito dell'operato insoddisfacente degli esponenti della categoria.

Contemporaneamente alla questione della responsabilità civile in sede di risarcimento danni, è stata introdotta un'ulteriore novità normativa: d'ora in poi difatti sarà possibile rogitare presso un qualsiasi notaio della regione ove è situato l'immobile compravenduto, non limitandosi esclusivamente - com'era richiesto prima - a scegliere tra i  notai operanti nel comune di riferimento. Questa opportunità si è resa possibile grazie al perfezionamento di banche dati uniche informatizzate relative agli immobili ed ai diritti reali, tramite cui gli addetti ai lavori possono effettuare in maniera massimamente efficace anche a distanza i controlli del caso.

A riprova di come l'apparato legislativo in Russia negli ultimi mesi stia puntando ad una crescente responsabilizzazione della categoria rispetto al passato, va ricordato che dall'inizio dell'anno in corso è diventato obbligatorio avvalersi di un notaio anche per quanto concerne la formalizzazione di transazioni relative alla cessione di quote in comproprietà di immobili, ambito nel quale in precedenza si registravano truffe frequenti e dove spesso le categorie più vulnerabili della popolazione cadevano vittime dei piani criminosi di malintenzionati.

Alessandro Alessio
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Cominciano a prendere piede nuove modalità, ma il contante la fa ancora da padrone...

Oramai da molti anni in Italia è uso comune (oltre che praticamente obbligatorio) saldare il prezzo per l'acquisto degli immobili per mezzo di assegni circolari non-trasferibili intestati al venditore.
Sia per la normativa antiriciclaggio che per il fatto che l'emissione di un simile assegno è corroborata dall'implicita conferma da parte della banca emittente della disponibilità dei fondi necessari per la sua esecuzione (e per il conseguente incasso da parte dell'intestatario), da noi questo sistema di pagamento è considerato non solo il più sicuro, ma anche, tutto sommato, il più comodo per ambo le parti contraenti.

In Russia, al contrario, l'uso di assegni come forma di pagamento non ha mai preso piede, anche a causa del fatto che nei tormentati anni Novanta - periodo di transizione in cui il paese, a seguito del crollo dell'Unione Sovietica,  precipitò in una sorta di frenesia capitalista contraddistinta da forti derive criminali - vi furono numerosi casi di truffe che implicavano la contraffazione di assegni o la circolazione di assegni falsi.

Ancora oggi nel paese questa forma di saldo del prezzo non viene praticamente neppure presa in considerazione, indipendentemente dal genere di transazione.

Sebbene qualcosa stia cambiando sia nella mentalità delle persone che nelle procedure previste per il perfezionamento delle compravendite immobiliari, tuttora nelle transazioni tra privati il contante continua a fare la parte del leone.

Vediamo qui di seguito nello specifico le forme di pagamento maggiormente in voga in Russia nell'ambito delle transazioni tra privati per la compravendita di immobili:

1) Deposito della somma in contanti in cassette di sicurezza
Questo sistema, che ancora oggi risulta probabilmente il più diffuso, presuppone l'affitto presso una banca o un centro specializzato di una o più cassette di sicurezza per un determinato periodo (di solito non meno di 30 giorni), che tenga conto delle tempistiche di registrazione del passaggio di proprietà del bene compravenduto da parte degli organi competenti.
I contraenti sottoscrivono un accordo con la banca dove vengono individuate le parti, l'immobile e soprattutto le clausole che regoleranno l'accesso alla cassetta di sicurezza, nonché le condizioni previste per il rilascio della somma alla parte venditrice.
Firmato il contratto a 3 con la banca l'acquirente deposita la somma dovuta ed in seguito consegna al venditore la chiave della cassetta di sicurezza. Tuttavia quest'ultimo avrà diritto ad accedere alla stessa solamente in presenza del funzionario preposto della banca ed esclusivamente nel momento in cui verranno ricevuti e presentati i documenti dall'Ufficio del Registro Immobiliare che comprovino l'avvenuto passaggio del titolo di proprietà a favore del compratore o gli altri eventualmente specificati che soddisfino la condizione sospensiva indicata nell'accordo sottoscritto con la banca.
Se la transazione avviene nella stessa banca presso cui l'acquirente ha un conto, allora si può fare in modo - ordinando preventivamente la somma convenuta - di farsi rilasciare l'intero ammontare in contanti nello stesso giorno e, senza uscire dalla banca, immetterlo immediatamente nella cassetta di sicurezza presente all'interno. Altrimenti per l'acquirente si pone il problema di come trasferire fisicamente un'ingente somma di denaro in contanti fino alla banca o al centro specializzato prescelti per la transazione. Non pochi, a proprio rischio e pericolo, propendono per il "fai-da-te" (ovvero trasportano personalmente l'intero ammontare a mano), mentre altri preferiscono usufruire del servizio di trasporto valori della loro banca di riferimento.

2) Saldo attraverso conto di garanzia aperto presso il notaio
Dal 1° gennaio 2015 è entrata in vigore la normativa che prevede la possibilità di fruire di un conto di garanzia aperto presso i notai per il perfezionamento di transazioni pecuniarie, tra cui anche finalizzate alla compravendita di immobili.
Nell'ambito della modalità di cui sopra l'acquirente, sulla base del contratto di compravendita redatto ed asseverato dal notaio, a seguito della stipula provvede a bonificare sul conto vincolato del notaio la somma pattuita, il rilascio della quale al venditore è soggetta ad una determinata condizione sospensiva (in questo caso: il perfezionamento del passaggio della proprietà dell'immobile a favore del compratore e l'ottenimento del nuovo titolo di proprietà rilasciato dall'Ufficio del Registro Immobiliare che lo comprova).
Un vantaggio di questo sistema è sicuramente il costo assolutamente accessibile del servizio (1500 RUB), al quale però vanno aggiunte le competenze del notaio relative agli altri servizi prestati, quali la redazione del contratto e l'invio dello stesso agli organi competenti (oggi possibile anche in forma telematica) per la registrazione con procedura abbreviata.
Questo sistema di recente introduzione - che di norma risulta ben accetto dagli stranieri in quanto più simile alle procedure a cui sono abituati nei loro paesi - sta cominciando solo ora ad acquisire maggior popolarità anche tra i russi, soprattutto i giovani. Al contratio, le generazioni precedenti si mostrano ancora un po' diffidenti nei confronti di questa nuova formula, continuando a prediligere la modalità descritta al punto 1 (v.sopra).

3) Lettera di credito
Questa soluzione è largamente applicata a livello internazionale anche in ambito commerciale. In Russia tuttavia nelle compravendite immobiliari tra privati non si incontra ancora troppo di frequente, anche perchè risulta di solito più costosa delle precedenti.
In questo caso l'acquirente incarica la propria banca di emettere al venditore una lettera di credito irrevocabile come garanzia comprovante che il compratore ha la piena disponibilità dei fondi necessari a coprire il prezzo della transazione e che questi verranno trasferiti al venditore al verificarsi di determinate condizioni (ad esempio il perfezionamento della registrazione della compravendita e la presentazione del nuovo titolo di proprietà intestato all'acquirente).


Alessandro Alessio
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